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  3. （2020年真题）甲向乙借款，以房屋设定抵押权，并办理了抵押登记，之后甲将该房屋

（2020年真题）甲向乙借款，以房屋设定抵押权，并办理了抵押登记，之后甲将该房屋

资格题库2022-08-02  73
问题 （2020年真题）甲向乙借款，以房屋设定抵押权，并办理了抵押登记，之后甲将该房屋出租给不知情的丙，预收了2年的租金。借款到期后甲无力清偿债务。半年后，经乙请求，该房屋被法院委托拍卖，由丁竞买取得。下列选项错误的是？A.丁有权请求丙腾退房屋，丙无权要求丁退还剩余租金B.丁有权请求丙腾退房屋，丙有权要求丁退还剩余租金C.丙有权要求丁继续履行租赁合同D.甲与丙之间的租赁合同无效
选项 A.丁有权请求丙腾退房屋，丙无权要求丁退还剩余租金
B.丁有权请求丙腾退房屋，丙有权要求丁退还剩余租金
C.丙有权要求丁继续履行租赁合同
D.甲与丙之间的租赁合同无效
答案 BCD
解析 由《民法典》规定可知，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。本题中,因房屋的受让人丁要求丙腾退房屋,基于合同的相对性，承租人丙只能请求出租人甲退还剩余租金，丁无须承担该义务，故A项正确，B项错误。根据民法“保护在先权利的原则”可知，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（1）房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本题中,甲与丙签订租赁合同之前，该房屋已经依法设定了抵押权,故实现抵押权时，丁依拍卖取得所有权后，承租人丙无权主张以“买卖不破租赁”而继续使用该房屋,故C项错误。房屋设定抵押后，并不影响所有权人出租房屋的权利，因此，甲与丙签订的租赁合同应当认定有效，故D项错误。
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法律职业试卷二客观题

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