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××市房地产市场调查研究报告　　一、××市房地产市场投资环境调研 　　（一）×

admin2022-08-02  21
问题 ××市房地产市场调查研究报告　　一、××市房地产市场投资环境调研　　（一）××市经济和社会环境分析　　1．××市概况　　××市位于广东省中南部、珠江口东岸，穗深港经济走廊中段，北距广州50km，南离深圳90km，水路至香港47海里，至澳门48海里，位于广佛-深港经济圈双极驱动的中心位置。现辖32个镇区，678个村（居）委会。全市陆地面积2465km2。　　2．××市人口及家庭状况　　××市户籍人口所占比重较小，总人口约750万，外来人口占绝对比重，总人口数每年保持约5%的增长率，户籍人口数增长缓慢。由于结婚和离婚数统计数仅针对户籍人口，因此绝对数较小。　　××市的外来人口比例很高，人口密度仅次于深圳，人口数量一直处于珠三角地区城市的前列，人们的生活及工作需求为房地产市场发展提供了最基本的支撑。　　此外××市还有大量未进入××市人口统计范围内的人口，这部分人没有××市户籍，又没有办理暂住证。表4-1　××市历年人口和家庭状况表图4-1　广东主要城市人口及人口密度情况　　3．宏观经济运行状况表4-2　××市历年主要经济指标表　　（1）从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况的关系推算，××市房地产业处于高速发展期。2001～2006年××市国内生产总值呈现稳步快速增长，2003～2006年年增长率保持在18%以上，增长势头强劲。　　（2）参照相关理论，××市的人均经济水平已经进入房地产市场的第三阶段，居民在改善需求的目标下，更注重房地产的质量，××市房地产市场进入数量与质量并重的平稳发展阶段。　　（3）市民的购买力逐步提高，××市的消费能力逐步提高，居民的消费意愿较强，人民生活水平继续提高。2005年××市居民人均可支配收入22882元，比上年增长11.5%，扣除价格因素，实际增长8.9%；城市居民人均消费性支出21768元，比上年增长18.1%。　　（4）房地产投资占固定资产总投资比例较为合理，促进房地产持续有限发展。根据发达国家房地产发展的经验，房地产投资占全社会固定资产投资的比例在20%～30%之间是比较合理的，能促进房地产持续有效地发展，××市比值为24.18%，房地产市场处于健康发展阶段。　　（5）××市城市经济实力排名前列、竞争力较强、城市生活质量较高，对于周边城市人口有一定吸引力。　　（6）广州、深圳以及其他周边地区良好的经济基础，潜在客户群对××市房地产具有较强的消费能力。表4-3　2006年珠三角主要城市经济指标及其增长比较表表4-4　宏观经济增长与房地产市场的发展阶段关系表4-5　一个国家的人均GDP与房地产市场关系　4．产业发展　　近年××市各次产业之间的比例保持稳定，第三产业对GDP的贡献约为40%，第二产业所占比重为60%，××市仍然是一个工业城市。高新技术产业占工业总产值的比重较小，增长率略高于工业总产值增长率。　　未来根据《××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》：经济增长质量和效益明显提高，产业结构更趋协调，三次产业比例调整为1∶52∶47。大力发展高新技术产业和装备制造业，巩固提高电子信息、电气机械等优势支柱产业，积极发展数字通讯、电子材料、新型显示器件及消费电子，不断优化IT产业结构，推进××市从IT大市向IT强市转变。　　目前××市产业依然以加工制造业为支撑，高新产值所占比重较小，决定了绝大多数从业人员的收入水平较低，购买能力有限。未来三产业之间的比例仍然维持现状，随着××市高新技术产业发展从业人员素质将有所提高，房地产市场的需求将进一步加大。图4-2　××市产业结构图图4-3　××市高新技术发展情况　　5．经济及社会发展目标（略）　　（二）城市规划　　1．珠江三角洲城市规划（略）　　2．××市人口规划　　《××市城市总体规划（2000～2015）》规划2010年年末总人口控制在420万人左右；2015年年末总人口控制在400万人左右，全市城市化水平达到80%，市域城镇人口规模为320万人左右（包括暂住人口）。表4-6　2010年××市人口规划规划中，2010年××市的人口在320万，已经低于目前的人口数量，因此该规划中对人口的规划基本没有太多预见性。　　3．××市城市规划　　根据《××市城市总体规划（2000～2015）年》，未来将加速发展××市区（中心城）和虎门、常平两个副中心城，以及石龙、塘厦、长安、厚街、樟木头等重点城镇，实现城乡协调发展。规划2015年全市形成主次分明、分工协作的城镇职能结构。　　以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带，与以××市城区为中心的中心发展轴、以虎门为中心的西部发展轴构成了××市域发展的三条主要轴线。　　××市城市发展主轴线为沿广深铁路和广深高速的南北线，以及主城区和松山湖的中线，目前这些区域是××市经济和房地产市场最为发达的区域，也是未来房地产市场最为活跃的区域。　　4．交通规划　　（1）轨道交通规划　　根据《××市轨道交通网络规划》，确定轨道交通网络规模为250～350km。网络结构的基本形态由4条发展轴线构成：莞城～松山湖～塘厦，莞城～常平，莞城～虎门，虎门～松山湖～常平。近期将建设R1线（市区～松山湖）段和R3线（松山湖～××市东站）段，总长约45公里，中期将建设R1线（麻涌～市区）段和R2线（市区～长安）段。图4-4　××市城市规划表4-7　××市轨道交通规划该规划的目标是：从市区到松山湖不超过20分钟，到虎门、常平不超过30分钟，到塘厦不超过45分钟，从虎门到常平不超过45分钟。　　（2）公路交通规划（略）　　（三）房地产政策对××市房地产市场影响分析（略）　　二、××市土地市场供应情况　　（一）近三年土地供应情况分析　　1．××市土地市场概述　　（1）土地交易方式　　2004年开始××市经营性用地开始全面实行“招拍挂”，其中以挂牌为最主要的交易方式，从形式上保证土地市场的公开、透明。但是××市土地市场依然存在大量的私下交易。　　（2）土地出让的条件　　土地出让必须符合两个条件：　　①上级政府要有土地出让指标；　　②满足发展规划要求，出让地块的位置和规模得取决于当地政府。　　2．珠江三角洲城市规划　　2000～2006年××市公开出让的商住用地价格大幅度上涨，年均上涨幅度超过20%。城区土地价格始终高于镇区土地价格，且差距有扩大的趋势。表4-8　2000～2006年××市商住用地价格情况（单位：元/m2）3．近三年公开出让土地的类型、片区与属性　　从商住用地年出让总面积来看，2004及2006年土地出让面积略高于1.00万平方米，2005年土地出让面积较小，仅为70万平方米。　　从商住用地年出让价格来看，2006年土地出让价格比2004年土地出让价格有所上涨（其中城区上涨31.53%，镇区上涨29.04%），2006年土地出让价格比2005年有所下降（其中城区下降13.01%，镇区下降28.29%）。　　从商住用地出让的区域来看，2005年及2006年城区的土地出让面积相对2004年下降了近50%，对两年内城区商品房供应面积将有所影响。图4-5　××市历年土地交易价格图图4-6　××市历年土地交易面积　　4．外地开发商介入××市土地市场情况　　2006年以来，深圳知名开发商纷纷进入××市土地出让，土地的平均取得成本为2702元/m2，高出2006年××市土地平均价格717元/m2，共计取得土地48.5万平方米，超过2006年××市土地出让总量220万平方米的1/5，外地开发商不断介入××市场将不断提高××市土地价格。最近的水濂村的土地出让更是吸引了大量深圳和广州的一线开发商，未来随着深圳广州土地供应的紧缺，将有更多的品牌开发商进入××市场，将进一步拉高××市的土地价格。　　（二）未来住宅用地供应情况　　1．《××市城市总体规划（2000～2015）年》解读表4-9　××市城市现状及规划建设用地统计根据规划建设用地统计表，规划期土地供应的类型以居住用途和工业用途为主，商业和办公用地所占比重较小。　　2．《××市主城区近期建设规划（2006～2010）》年解读（略）　　3．《××市住房建设规划（2006～2010）》年解读　　未来几年土地供应总量9.9km2，加上2006年计划3km2，总共为12.9km2，规划期内住宅供应面积达180027平方米为现状住房总建筑面积2400万平方米的3/4。同期深圳全市土地出让面积为11km2，其中有5km2的旧改用地；广州全市土地供应总面积为21.15km2。相对周边城市，××市未来几年土地供应充足。　　（1）供应面积　　主城区住宅用地面积供应逐年下降，土地供应面积、建筑面积、套数以每年约20%的比例下降。　　规划的居住用地中，万江区为172公顷，莞城区为161公顷，东城区为300公顷，南城区为237公顷，松山湖科技园区为420公顷。　　经济适用住房：共4处32公顷，其中万江区、莞城区、东城区、南城区各8公顷，均位于户籍人口中低收入阶层工作、居住密集的老城区，并靠近西部工业带和东部工业带，且交通便利、生活方便。　　根据2006年土地公开出让信息统计，整个××市公开出让的商住和住宅用地面积才2.2km2，远低于该规划中2006年主城区3.0km2的出让面积，土地供应计划并未落实。表4-10　土地供应面积表（2）供应区域（略）　　（3）居住容量（略）　　（4）2007年计划土地出让情况（略）　　4．主城区未来土地供应的重点类型、片区与属性（略）　　（三）××市土地市场小结　　1．总体来说，××市土地供应充足。主城区内依然有大量的可开发土地，而各镇区可开发土地量差异较大，相对来说经济较发达的镇可开发土地较少，而经济欠发达镇可开发土地较多。　　2．价格不断上涨，未来随着外地开发商的大举进入土地价格将进一步的被拉高，上涨幅度也将变大。　　3．××市土地出让方式虽采取了公开出让的方式，但存在着大量的私下交易，相对周边城市，土地市场依然不规范。　　4．区域中央生活区和松山湖产业业园区将成为高档住宅用地集中供应区域。　　三、××市房地产市场研究　　（一）××市2004～2006年市场供应研究　　1．住宅开发建设情况　　2006年新开工面积和施工面积比上年分别上涨了45%和59%，以施工面积代表一年后的供应量，新开工面积代表两年后的供应量，预计未来两年住宅供应量将急剧增加。图4-7　2004～2006年××市住宅开发建设情况　　2．住宅和别墅的供应面积和套数　　2006年住宅的供应面积和套数都大幅提高，而别墅的供应面积和套数在逐渐下降，未来随着别墅的禁止开发，别墅的供应将更为稀缺。图4-8　2004～2006年××市住宅开发建设情况图4-9　2004～2006年××市住宅开发建设情况　　3．新增供应的户型和面积　　2006年全年新增住宅套数中，3房单位所占比例最大，共新推货量16602套，占42.79%，与2005年相比，小户型单位推货量有较大幅度增长，2006年2房以下单位的推货量增长约六成。根据世联的统计2006年和2007年两年内入市和即将入市的小户型面积约60万平方米，6500套左右，供应量将急剧增加。　　4．新增供应区域分析　　从住宅的供应区域来看，东城区和南城区是主城区供应集中的区域，各区域供应量有所起伏，但总体态势未有太大变化。供应量前五名的区域占总供应量略高于50%，南城区、东城区、常平镇、厚街镇是开发的热点区域。　　（二）市场的成交情况分析　　1．价格分析　　从近六个季度价格的走势来看，虽然季度之间的有所波动但基本维持向上的趋势，其中城区的价格两年内上翻了近一番，镇区的价格相对稳定。与周边城市比较房价依然较低，未来随着交通的改善以及城市的融合房价依然有较大的提升空间。　　2．各类户型和面积的销售情况　　近年销售的户型主要为三房及以下户型，所占比例超过80%，其中三房所占比例最大，不过四房及四房以上所占的比例在逐步提高。从销售面积来看，120m2以下所占比例逐步下降，120m2以上所占比例逐步上升，各面积区段的比例区域一致。图4-10　××市各季新增住宅均价走势图4-11　2004～2006年不同户型分布　　3．预售和成交比分析　　2004年以来，××市预售成交比不断上升，空置面积不断下降，市场不断消化空置楼盘。但预售成交比较低，根据政府公布的相关数据显示，2006年不足50%，这与××市场很多房子已经出售，但未办理房产证有关。图4-12　2004～2006年不同面积分布表4-11　2004～2006年××市住房交易情况　　（三）××市二手房市场分析　　1．××市二手房总体交易情况　　从近三年交易面积、套数、交易额可以看到，相关指标大幅攀升，每年接近30%涨幅，说明××市二手房交易开始活跃。××市二手房交易均价远低于一手房价交易价格，主要是对价格比较敏感的客户，均价每年涨幅超过10%。表4-12　2004～2006年××市二手房总体交易情况　　2．××市二手房交易面积和户型情况　　交易面积和户型主要是120m2以下、三房以下的二手交易行为活跃。与一手房市场的交易面积和户型情况一致。表4-13　2004～2006年××市二手房交易面积和户型情况　　3．××市二手房成交价格区间和购房者来源　　85%以上的二手房交易价格都在4000元/m2以下，但是从对三级市场调查发现××市本地人很少购买二手房，因此该部分购房客户主要来源为非××市籍其他广东人和外省户籍的人士。表4-14　2004～2006年××市二手房成交价格区间和购房者来源情况　　四、消费者分析　　1．消费者类型、规模及特征表4-15　××市房地产市场客户情况　　××市目前房地产市场的客户主要有上表的5类客户，其中以投资者所占的比重最大，目前销售点的楼盘中投资者所占比重都在10%，深圳客户在××市购房的比例正在逐步加大。而对户型的需求中2～3房所占比重最大。　　2．按经济实力分类客户形态　　根据客户的资产情况，客户分为五类（如图4-13）。图4-13　按经济实力分类客户形态　　3．客户关注因素分类　　目前××市房地产客户普遍较为关注的因素有环境、绿化、景观、地段、升值潜力、物业管理等。　　某楼盘客户购房的关注因素如图4-14：图4-14　客户关注因素分类　　4．客户购房特征分析　　从××市区购房客户的籍贯来看，75%的为外地人，与市场现状一致。年龄在25岁以下所占比重较小，主力购房客户为25～40岁的客户占79%。　　家庭年收入50000～100000元的客户比例最大，以目前××房地产市场现状，年收入5～10万元的家庭买房比较普遍。本地人收入水平高于外地人，家庭年收入在50万以上比例最大，收入在5万元以下的家庭多为外地家庭。本地家庭购买能力强，外地家庭购买能力弱。　　调查对象中，24%没有自有住房、69%拥有两套以上住房，投资买房的比例较大。从住房面积来看80～100m2住房所占比例较大，户型中三房和二房所占比重较大，而且比重一样。　　从购房者居住状况看，7%的外地人无自住房，本地人大多拥有两套以上住房。从25岁以下的被调查者无房率最高，30～40岁之间的拥有两套房比例最高，30～40岁之间的人口是购房最为活跃的人群。儿女同住面积多集中200m2之间，而三代同堂面积多集中在120～200m2之间。随着家庭人口的增加居住面积也有所增加。　　五、竞争分析（略）　　六、市场调查研究结论　　1．经济的快速增长为××市房地产市场发展最基本的支撑。　　2．房地产政策虽然对房地产市场有所影响，但对于××市房地产大势的影响较小。　　3．企业主及中高层管理者自住和投资需求是××市房地产市场主要需求，这部分消费者既是本地人又是外地人，购房需求强烈，地缘关系决定其购房区域。　　4．从市场供给来看，二房、三房、四房等户型并存，面积100～140m2的产品依然是市场供给和需求的主要产品，小户型在城区的供应量增加，市场普遍反映良好。　　5．交通依然是影响房地产市场的最主要因素，决定了各个镇区房地产市场的发展水平，同时也是决定项目成功与否的最关键因素。　　6．本地知名开发商依然通过良好的政府关系，往往可以低价拿地或者取得资源较好的地块，过去不太注重楼盘开发品质，已竣工楼盘大多质素一般，但目前已经进入由追求规模向品质、规模并重发展的阶段。
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答案
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