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某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营,合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额
某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营,合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额
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2022-08-02
138
问题
某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营,合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元,其余投资利用银行贷款,年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始,15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较,确定该项投资的最低期望收益率为8%,有关数据如表10-1所示。请根据已知条件完成表10-2和表10-3,并用净现值法,分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求(不考虑所得税、土地增值税等所有税费的影响)。表10-1 项目现金流量表(单位:万元)
表10-2 全部投资现金流量表(单位:万元)
表10-3 自有资金现金流量表(单位:万元)
选项
答案
解析
(1)完成表10-2和表10-3: ①表10-2的完成情况见表10-4。表10-4 全部投资现金流量表(单位:万元)
②表10-3的完成情况见表10-5和表10-6。表10-5 自有资金现金流量表(单位:万元)
或者表10-6 自有资金现金流量表(单位:万元)
表10-6中除最后一年,各个时间的现金流入量均为租金收入;最后一年的现金流入量为租金收入加转售收入=1300+8000=9300(万元); 第2年有租金,开始还本付息,因而现金流出量包含还本付息及经营费用。 年等额还本付息额为:
因此,2~6现金流出量=578.05+200=778.05(万元); 7~11现金流出量=578.05+300=878.05(万元); 12~16现金流出量=578.05+300=878.05(万元); 由于15年还清贷款,则从17年开始现金流出量仅为经营费用,即17~19、20现金流出量=300万元。由净现金流量=现金流入量-现金流出量,可得每年的净现金流量如表10-6最后一行。 (2)净现值的计算公式:
(3)计算贷款的年还本付息额:
(4)计算项目的全部投资经济效果:
NPV1>0,所以可以满足全部投资的经济效果评价要求。 (5)计算项目的自有资金经济效果:
NPV2>0,所以可以满足自有资金投资的经济效果评价要求。
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