某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,

题库2022-08-02  21

问题 某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,从2002年 7月1日起计,土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2),正常出租率90%,大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2,土地资本化率为6%,建筑物的资本化率为10%,业主欲投保,请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下:①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元④写字楼用地净收益=⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元⑥建筑物价值=

选项

答案

解析 ①有效毛收入计算错误,应为8000×90×90%×12元=7776000元 ②总费用计算错误,应为8000×90×12×90%×20%元=1555200元 ③用地价值未作年限修正,故用地净收益计算错误,应为④估价结果计算应适用建筑物资本化率,故建筑物价值计算错误。[试题分析] 本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值,不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值,在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产,其价值的评估应使用收益法,收益法的核心是计算年净收益,即有效毛收入与年总费用之差,计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。您可能感兴趣的试题
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