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建筑工程
某商店的建筑面积为1000m2,土地使用年限为40年,从2000年10月1日起计
某商店的建筑面积为1000m2,土地使用年限为40年,从2000年10月1日起计
考试题库
2022-08-02
32
问题
某商店的建筑面积为1000m2,土地使用年限为40年,从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期20年,月租金为150元/m2,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年末,市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增5%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司在2006年10月1日承租人的权益价值。(房地产的报酬率取8%)
选项
答案
解析
V的计算
(1)依据《合同法》中要求租赁合同有效期为20年,已租赁4年,所以承租人未来收益的年限=20-4=16(年)。
①无合同租约下的市场正常价值:V=A/(Y-g)×{1-[(1+g)/(1+Y)]n}
A=200×1000×12×(1-30%)=168(万元)
V无=168÷(8%-5%)×{1-[(1+5%)÷(1+8%)]16}=2031.90(万元)
②有租约限制下的价值:V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
A=150×1000×24×(1-30%)=252(万元);n=16÷2=8(年)
两年的报酬率Y′=(1+8%)2-1=0.1664;
V有=252÷0.1664×[1-1÷(1+0.1664)8]=1072.38(万元)
(2)评估承租人权益价值的,收益期为剩余租赁期限。
承租人权益价值=无租约限制价值-出租人权益价值=2031.90-1072.38=959.52(万元)
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