为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三

admin2022-08-02  26

问题 为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:  (1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

选项

答案

解析  (1)建立比较基础  可比实例A  1)建筑面积=60m2/0.72=83.33m2  2)房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元  可比实例B  1)统一计价单位6.61×16.5万美元=109.065万元人民币  2)统一税费负担  正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)  =109.065万/(1-7%)=117.274万元人民币  可比实例C  1)统一计价单位  115万元港币÷ 1.2=95.833万元人民币  (解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)  2)统一付款方式  95.833×30%+95.833×70%/(1+6%)=92.036(万元人民币)  (2)进行交易情况修正比较价值=(1.2408×0.3+1.3765×0.3+1.2435×0.4)×75=96.19万元
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