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共用题干 某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的,土地使用权年期为5
共用题干 某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的,土地使用权年期为5
资格题库
2022-08-02
24
问题
共用题干某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的,土地使用权年期为50年,预计该写字楼2年后建成出租,月毛租金为50元/平方米,出租率为90%,运营费用为毛租金的40%。根据题意,回答下列问题:求取该写字楼建成后的价值,需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有()。A:累加法B:成本法C:直线法D:市场提取法
选项
求取该写字楼建成后的价值,需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有()。
A:累加法
B:成本法
C:直线法
D:市场提取法
答案
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解析
应用假设开发法评估时,在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。
由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%,所以该写字楼每月的运营费用应为:50*40%=20(元/平方米),则该写字楼建成后的年净收益为:(50*90%-20)*12=300(元/平方米)。
求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加得到报酬率的方法;市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出报酬率。
该写字楼建成后的价值为:设V为房地产的收益价格;A为年净收益;Y为报酬率;n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)
n
]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)
45
≈3633(元/平方米)。
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