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房地产抵押评估报告 房地产抵押评估报告 目录（略）致估价委托人函（略）注

练习题库2022-08-02  24
问题 房地产抵押评估报告房地产抵押评估报告目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告　　一、估价委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000m2。　　估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）　　估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：　　一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000m2，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。　　二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000m2，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）　　四、估价目的　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。　　五、价值时点　　本次估价的价值时点为2012年10月13日。　　六、价值定义　　本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法（略）　　十、估价结果　　估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元（大写金额：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元（大写金额：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元（大写金额：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元/m2。　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期　　2012年10月1日至2012年10月8日。　　十三、估价报告应用的有效期（略）　　十四、估价对象变现能力分析（略）估价技术报告　　一、估价对象实物状况描述与分析（略）　　二、估价对象权益状况描述与分析（略）　　三、估价对象区位状况描述与分析（略）　　四、市场背景描述与分析　　1．××市宏观经济发展状况　　××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。（其他经济发展情况略）　　2．××市房地产市场发展状况　　××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长9%，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。　　五、最高最佳利用分析（略）　　六、估价方法适用性分析（略）　　七、估价测算过程　　（一）成本法测算过程　　1．土地取得成本　　采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/m2。（测算过程略）　　土地取得成本＝1300×25000＝3250（万元）　　2．建设成本　　（1）建筑安装工程费　　当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/m2。（依据略）　　建安工程费＝2600×15000＝3900（万元）　　（2）勘查设计和前期工程费　　勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）　　勘查设计和前期工程费＝3900×9%＝351（万元）　　（3）基础设施建设费　　基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。（依据略）　　基础设施建设费＝290×15000＝435（万元）　　（4）其他工程费　　其他工程费为每平方米建筑面积130元。（依据略）　　其他工程费＝130×15000＝195（万元）　　（5）开发期间税费　　开发期间税费为每平方米建筑面积210元。（依据略）　　开发期间税费＝210×15000＝315（万元）　　（6）建设成本　　建设成本＝3900＋351＋435＋195＋315＝5196（万元）　　3．管理费用　　管理费用比率一般按4%计算。（依据略）　　管理费用＝5196×4%＝207.84（万元）　　4．销售费用　　销售费用比率一般按3%计算。（依据略）　　销售费用＝（3250＋5196）×3%＝253.38（万元）　　5．投资利息　　计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）　　投资利息＝（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×6.15%＝（3250＋5196＋207.84＋253.38）×6.15%＝547.79（万元）　　6．销售税费　　销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）　　销售税费＝V×5.65%　　7．开发利润　　项目成本利润率为15%。（依据略）　　开发利润＝（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）×15%＝（3250＋5196＋207.84＋253.38＋547.79）×15%＝1418.25（万元）　　销售价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费　　销售价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售价格×5.65%　　销售价格＝（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润）/（1－5.65%）＝（3250＋5196＋207.84＋253.38＋547.79＋1418.25）/（1－5.65%）＝11524.39（万元）　　8．折旧　　根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）　　房地产现值为：11524.39×90%＝10371.95（万元）。　　取整：10372万元　　单价：10372/15000＝6915（元/m2）。（取整）　　（二）收益法测算过程　　收益价格　　V＝（A/（Y－g））（1－（1＋g）n/（1＋Y）n）　　式中A——年净收益；　　Y——报酬率；　　g——年收益递增率；　　n——收益年限。　　1．测算年净收益　　年有效毛收入＝月租金×12×收益总面积×出租率＋其他收入　　年运营费用＝维修费＋管理费＋税金＋保险费＋其他费用（物业管理费、水电费等）　　年净收益＝年有效毛收入－年运营费用　　（1）年有效毛收入　　该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/（m2·天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）　　年有效毛收入＝日租金×365×（1－5%）＝1.5×365×0.95＝520.13（元/m2）　　（2）年运营费用　　①营业税及附加　　包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。　　营业税及附加＝520.13×5.5%＝28.61（元/m2）　　②房产税　　房产税占租金有效毛收入的12%。　　房产税＝520.13×12%＝62.42（元/m2）　　③维修费　　维修费为5.2元/m2。（依据及测算过程略）　　④管理费　　管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）　　管理费＝520.13×3%＝15.6（元/m2）　　⑤保险费　　经测算，保险费为10.39元/m2。（依据及测算过程略）　　（3）年净收益　　年净收益＝有效毛收入－营业税及附加－房产税－维修费－管理费－保险费＝520.13－28.61－62.42－5.2－15.6－10.39＝397.91（元/m2）　　2．确定报酬率Y　　经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）　　3．确定收益逐年递增比率g　　经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）　　4．确定尚可收益年限n　　估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据估价委托人提供的估价对象《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。　　5．测算收益价格　　V＝（A/（Y－g））（1－（1＋g）n/（1＋Y）n）＝（397.91/（0.07－0.01））（1－（1＋0.01）40/（1＋0.07）40）＝5972元/m2（取整）　　八、估价结果确定　　采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：　　评估单价＝（6915＋5972）/2＝6444（元/m2）（取整）　　评估总价＝6444×15000＝9666（万元）　　估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元（大写金额：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。　　单价：6444元/m2。附件（略）
选项
答案
解析 答案：该房地产评估报告中存在的错误如下：
　　（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。
　　理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。
　　（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。
　　理由：估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。
　　（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。
　　理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属、他项权、共有权等基本状况）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。
　　（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。
　　理由：“七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。
　　（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。
　　理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。
　　理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年、月、日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。
　　（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。
　　理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。
　　（8）该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。
　　理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（9）该房地产评估报告缺实地查勘日期。
　　理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（10）该房地产评估报告缺估价对象风险提示。
　　理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
　　（11）该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。
　　理由：估价对象区位状况描述与分析包括：①位置现状描述与分析；②交通现状描述与分析；③周围环境和景观状况描述与分析；④外部配套设施状况描述与分析；⑤区位状况未来变化趋势分析。
　　（12）两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。
　　理由：建筑安装工程费＝建筑工程费＋装饰装修工程费＋设备安装工程开发期间税费＝配套设施建设费＋建筑工程质量与安全监督费等其他税费。建筑物层高不同可知建筑安装工程费中包括的各项目的费用不同。
　　（13）该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。
　　理由：开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。
　　（14）该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。
　　理由：管理费用是指为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。
　　（15）该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。
　　理由：销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。
　　（16）该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。
　　理由：销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。
　　（17）该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。
　　理由：折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。
　　（18）抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。
　　（19）该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。
　　理由：运营费用主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的3%计取。
　　（20）该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。
　　理由：年有效毛收入＝（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积＋其他收入－空置和收租损失）÷建筑面积。
　　（21）该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。
　　理由：年有效毛收入＝（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积＋其他收入－空置和收租损失）÷建筑面积。
　　（22）抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。
　　理由：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
　　（23）估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。
　　理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象的写作主要包括以下几方面：①估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；②土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等；③建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。
　　（24）在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
　　理由：估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。它包括：①假设未设立法定优先受偿权利下的价值计算；②房地产估价师知悉的法定优先受偿款计算；③房地产抵押价值计算。
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