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封面和目录（略）致估价委托人函　　××公司： 　　受贵公司委托，我公司根据房地

考试题库2022-08-02  119
问题 封面和目录（略）致估价委托人函　　××公司：　　受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。　　我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：　　估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位。　　估价对象总价值：人民币91071万元。　　大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。××房地产估价有限公司××分公司（盖章）法定代表人（盖章）二〇〇九年七月九日注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产估价结果报告　　一、估价委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　（一）估价对象登记状况　　（二）估价对象权利状况　　估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。表1-24　估价对象状况　　（三）估价对象实物状况　　估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据估价委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一～四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。　　地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。　　四、估价目的　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。　　五、估价时点　　2009年6月30日　　六、价值定义　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。　　七、估价依据　　（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范　　1．《中华人民共和国民法典》。　　2．《中华人民共和国担保法》。　　3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。　　4．《中华人民共和国土地管理法》。　　5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。　　6．《城市房地产抵押管理办法》。　　7．《房地产估价规范》。　　（二）委托方提供的有关资料（略）　　（三）估价方掌握的有关资料　　1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。　　2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。　　3．国家及当地有关税费法规。　　4．其他政策文件等。　　八、估价原则　　本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：　　1．合法原则（略）。　　2．最高最佳使用原则（略）。　　3．替代原则（略）。　　4．估价时点原则（略）。　　九、估价方法　　因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。　　两种估价方法定义如下：（略）　　十、估价结果（略）　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期（略）　　十三、风险提示（略）　　十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析（略）　　四、最高最佳使用分析（略）　　五、估价方法选用（略）　　六、估价测算过程　　（一）市场法　　市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。　　计算公式：　　估价对象市场价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数　　1．可比实例选择　　区域市场同类项目售价等数据组见表1-25。　　根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：　　可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2。建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。　　可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。　　可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。　　2．房地产比较因素条件说明表表1-25　房地产比较因素条件说明表　　3．房地产价格影响因素修正系数确定　　根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：　　（1）交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表1-26：表1-26　交易情况修正系数表　　（2）交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表1-27：表1-27　交易日期修正系数表（3）区域因素及个别因素修正　　（区域因素指数、个别因素指数确定过程略）　　经比较得出房地产比较因素条件指数表如表1-28所示：表1-28　房地产比较因素条件指数表　4．房地产比较因素修正系数确定　　将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数，如表1-29所示：表1-29　房地产比较因素修正　5．计算结果　　比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。　　（二）收益法　　收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。　　估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。　　1．收益法测算过程（略）　　2．收益法计算结果　　按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。　　七、估价结果确定　　估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表1-30：即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：　　1．写字楼部分：89928万元。　　2．地下车库：1143万元。　　合计总价为人民币91071万元。　　八、估价结果　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值（略）。附件（略）
选项
答案
解析 答案：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
　　（1）致估价委托人函中缺估价对象说明。
　　理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型（名称）、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。本估价报告的致估价委托人函，没有对估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等进行说明。
　　（2）致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿权和抵押价值说明（或给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。
　　理由：本案例评估目的为“为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对估价对象房地产的抵押价值进行评估”。但致估价委托人函中只给出评估对象的市场价值，没有给出抵押价值。
　　（3）致估价委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。
　　理由：致估价委托人函对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。本案例致函方不能署估价公司分公司。
　　（4）估价结果报告中对估价对象描述不全。
　　估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。
　　估价对象中缺区位状况介绍或说明。
　　估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。
　　理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：①估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况，包括估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况，包括层数、用途、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。本评估报对估价对象的权利状况描述不清楚。
　　（5）估价原则中缺谨慎原则。
　　理由：房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③估价时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。估价结果报告中的估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，所列原则必须具有针对性。
　　（6）估价结果报告中缺变现能力分析。
　　理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?实地查勘期；?估价作业日期；?估价报告使用期限；?变现能力分析；?风险提示。本评估结果报告没有变现能力分析的内容。
　　（7）市场法中对可比实例的介绍缺少是否有地下车库的明确说明。
　　理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。本案例的估价对象含有地下车库，可比实例的介绍应该对有无地下车库进行说明。
　　（8）市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
　　理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场行情越容易变动，市场交易价格变化的可能性越大。本案例，B交易时间与估价时点相距时间近两年，但交易价格变化不大，仍具有可比性，说明此间房地产行情比较稳定，变化不大。
　　（9）市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
　　理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场行情越容易变动，市场交易价格变化的可能性越大。本案例，C交易时间与估价时点相距时间一年以上，但交易价格变化不大，仍具有可比性，说明此期间房地产行情比较稳定，变化不大。
　　（10）周边景观应属于区域因素。
　　理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。具体可包括：距市中心距离、交通便捷程度、公共配套设施完备度、环境状况、景观状况等。
　　（11）可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。
　　理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。若B只有南楼A座成交，可比实例A、C及评价对象都是整栋成交，则B的可比性受影响，应对其成交规模进行调整。
　　（12）市场法交易日期修正系数的确定应说明理由。
　　理由：市场法交易日期修正系数应根据交易日期相距时间的长短和市场调查中市场价格的波动情况具体确定，估价技术报告中应说明市场法交易日期修正系数的确定及确定的理由。
　　（13）市场法计算中缺权益状况说明和调整。
　　理由：估价技术报告中，市场法测算应包括的内容有：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥房地产状况调整；⑦计算比较价值。其中，房地产状况调整应包括：区位状况说明与调整；实物状况的说明与调整；权益状况的说明与调整。本估价技术报告，没有权益状况的说明与调整。
　　（14）市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。
　　理由：市场状况调整也称为交易日期调整，市场状况调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准确定，而不是以估价对象条件为基础确定，指数为100。
　　（15）可比实例A修正系数计算错误。
　　（16）可比实例B修正系数计算错误。
　　（17）地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。
　　理由：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。
　　（18）估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。
　　理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。
　　（19）技术报告中多了第八项内容：估价结果。
　　理由：估价技术报告的内容包括：①估价对象区位状况的描述与分析；②估价对象实物状况的描述与分析；③估价对象权益状况的描述与分析；④市场背景描述与分析；⑤估价对象最高最佳利用分析；⑥估价方法适用性分析；⑦估价测算过程；⑧估价结果确定。估价结果是估价结果报告的内容。
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