某小区中有一幢沿街商业楼,一、二层为商业用房,三~六层为住宅,现需评估其中第四层

练习题库2022-08-02  20

问题 某小区中有一幢沿街商业楼,一、二层为商业用房,三~六层为住宅,现需评估其中第四层某套住宅价格,拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例,该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比,进行房地产状况调整时,判断错误的有(   )A.因位于同一小区,区位因素相同,不需进行区位状况调整B.因同期建造,质量一致,不需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同,不需进行权益状况调整D.因楼层相同,不需进行楼层因素调整E.因临街状况不同,应进行噪声污染因素调整

选项 A.因位于同一小区,区位因素相同,不需进行区位状况调整
B.因同期建造,质量一致,不需进行实物状况调整
C.因房地产权利性质相同,不需进行权益状况调整
D.因楼层相同,不需进行楼层因素调整
E.因临街状况不同,应进行噪声污染因素调整

答案 ABCD

解析 A项,虽然估价对象与可比实例位于同一小区,区位因素也会有差异,如临街状况、周围环境及景观、交通条件等;B项,估价对象与可比实例虽然同期建造,质量一致,实物状况也可能会有差异,如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等;C项,估价对象与可比实例虽然权利性质相同,权益状况也可能有差异,如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等;D项,虽然估价对象与可比实例楼层相同,因为是否设电梯或估价对象是底商住宅,商业部分层高较高,整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因,也可能需要进行楼层因素调整。
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