某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不

考试题库2022-08-02 56

问题某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6％（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8％。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。

选项

答案

解析（1）计算2013年10月1日的再次抵押价值　　再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。　　①2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为：40－5=35（年），利用公式：