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建筑工程
某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不
某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不
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2022-08-02
52
问题
某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。
选项
答案
解析
(1)计算2013年10月1日的再次抵押价值 再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。 ①2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为:40-5=35(年),利用公式:
可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:
②求解已抵押贷款余额 利用公式:
可得:
利用公式:
可得已抵押贷款余额:
③2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-455.08/0.5-0=4917.12(万元)。 (2)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式)
另一种解法:
(3)计算正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式)利用公式
可得,2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:
(万元),又已抵押贷款余额
(万元)。则购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为:6526.56-455.08=6071.48万元。
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