2. 建筑工程
  3. 某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层

某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层

题库2022-08-02  37
问题 某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（　　）。A．因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B．因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整C．因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D．因楼层相同，不需进行楼层因素调整E．因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
选项 A．因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整
B．因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整
C．因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整
D．因楼层相同，不需进行楼层因素调整
E．因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
答案 ABCD
解析 房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。
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