某写字楼的总建筑面积为30000m2,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金

最全题库2022-08-02  25

问题 某写字楼的总建筑面积为30000m2,可出租面积比率为70%,可出租面积的月租金为60元/m2,且每年不变,空置率为10%,建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定,该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元,押金年利率3.5%,自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元,房屋年折旧费为220万元,房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知,该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m2,土地报酬率为7%,建筑物报酬率为9%,请求取该写字楼的房地产价格。

选项

答案

解析 收益法,组合技术
  1.(1)求取房地产年净收益
  有效毛收入:
  1)押金的利息收入=30万×3.5%=1.05(万元)
  2)其他收入=15(万元)
  3)写字楼租金年净收入=3×70%×(1-10%)×60×12=1360.8(万元)
  有效毛收入=1360.8+1.05+15=1376.85(万元)
  运营费用=200+40=240(万元)
  年净收益=1376.85-240=1136.85(万元)
  (2)求取建筑物价值
  设土地年净收益为A
  (A//7%)×[1-1/(1+7%)35]=3000(万元)
  土地年净收益A=231.66(万元)
  建筑物年净收益=1136.85-231.66=905.19(万元)
  建筑物价值=905.19/9%×[1-1/(1+9%)35]=9564.98(万元)
  (3)求取房地产价值
  VO=VL+VB=3000+9564.98=12564.98(万元)
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