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案情： 2017年8月8日，李某与甲公司订立商品房预售合同，李某首付50万价款

admin2022-08-02  56
问题 案情：2017年8月8日，李某与甲公司订立商品房预售合同，李某首付50万价款，其余100万向乙银行借贷，并以所购的房屋作为抵押财产。李某与乙银行订立了抵押合同。8月底，李某办理了所有权预告登记，乙银行办理了抵押权预告登记。2018年3月。房屋竣工并经验收合格。甲公司因资金短缺，又就出售给李某的房屋与张某订立买卖合同，与丙银行订立抵押合同，并办理了抵押登记。2018年3月，甲公司将房屋交付给李某后，李某与丁装修公司订立房屋装修合同。丁公司人手不足，遂接受了戊劳务公司派遣的郑某为李某装修房屋。郑某其实没有任何装修经验，戊公司未对其进行任何培训。一日，在通过楼梯搬运建筑垃圾时，郑某不慎脱手，导致上楼的住户小王受伤，住院治疗花费3000元。2018年5月，房屋装修完成后，李某将房屋租给一对夫妇高某、陈某。高某、陈某入住一段时间后，处在孕期的陈某感觉身体不适，怀疑承租的房屋甲醛超标，危害健康，遂与出租人李某交涉，李某未予理睬。高某找专业机构检测后，发现屋内甲醛超过标注值10倍以上。高某、陈某提出退租，并要求李某返还5000元押金。李某以承租方提前退租为由，拒绝返还押金。同年10月，陈某产下一有先天缺陷的男婴。经查，该男婴的先天缺陷是由甲醛超标引起的，而甲醛超标是由于丁装修公司使用劣质装修材料所致。问题：1．甲公司为李某做了所有权转移预告登记后，李某是否取得该房产的所有权?为什么?2．甲公司与张某之间的买卖合同是否有效?张某能否取得房屋所有权?为什么?张某可主张何种法律救济?3．谈谈你对甲公司与乙银行及丙银行之间抵押合同效力的认识，并分析抵押权设立的效果。4．小王的损失应由谁承担责任?小王对郑某、丁公司及戊公司是否享有权利?享有什么权利?5．如果小王仅以丁公司为被告提起诉讼，而丁公司要求将戊公司追加为诉讼当事人，法院是否应追加当事人?如何追加?6．承租人高某夫妇能否解除租赁合同并要求退还押金?为什么?7．高某夫妇如有证据证明因甲醛超标遭受健康损害，则能够依什么理由要求李某承担责任?李某能否以甲醛招标完全是由于丁装修公司原因所致为由要求免责?为什么?8．接上问，如果高某夫妇以李某为被告提出诉讼，李某要求法院追加丁公司为共同被告，法院应如何处理?如果高某夫妇直接以李某和丁公司为共同被告提起诉讼，法院应如何处理?9．如果男婴要向李某提起诉讼要求赔偿，诉讼参与人如何安排?李某能否以损害发生时，该男婴尚不具有权利能力为由拒绝赔偿，为什么?
选项
答案
解析 1．李某未取得房产所有权。根据《物权法》第20条的规定，房屋买受人办理了所有权转移预告登记后，只是限制了出卖人对标的物的处分权，买受人尚需在房屋竣工验收后办理本登记后方能取得所有权。
2．买卖合同有效，但张某不能取得房屋所有权。由于李某已经办理了预告登记，未经李某同意，甲公司处分该不动产的，不发生物权效力。在有李某预告登记的情形下，登记机关也不会为张某办理所有权转移登记。张某可以要求甲公司承担违约责任或解除合同并要求甲公司赔偿损失。
3．（1）甲公司与乙银行的抵押合同有效，在乙银行做了抵押权预告登记后，抵押权虽尚未设立，但因为预告登记具有了对抗效力。（2）一物上可以设立多个抵押权，甲、丙之间的抵押合同有效，而且办理了抵押登记，丙公司对该房产享有抵押权。但是，在甲的抵押权预告登记转为本登记后，甲的抵押权优先于丙的抵押权。
4．小王的损失应由丁公司和戊公司负责。郑某是在履行职务过程中致人损害，小王不应对其个人主张侵权损害赔偿责任。丁公司为实际用工人，戊公司为劳务派遣人，但未对郑某进行必要培训，对损害发生有过错。根据《侵权责任法》第34条第2款，小王可要求丁公司承担侵权责任，戊公司对其过错承担相应的补充责任。
5．法院应将戊公司追加为共同被告，并通知其他当事人。根据《民诉法解释》第58条的规定，当事人主张劳务派遣人承担责任的，应以劳务派遣人为共同被告。
6．可以解除合同，并退还押金。出租房屋甲醛严重超标，危及承租人健康，导致承租人不能实现合同目的，可解除合同。解除合同后，出租人应将押金退还。
7．出租人李某提供危害健康的房屋，其行为构成加害给付，高某夫妇可选择依据违约责任或者侵权责任的规定向李某要求赔偿损失。李某不得以系丁公司原因导致损害为由要求免责，因为合同具有相对性，根据《合同法》第121条的规定，出租人李某需对承租方承担责任，然后依据其与丁公司之间的合同关系，追究丁公司的违约责任。
8．（1）李某与丁公司之间没有直接法律关系，法院不应追加丁公司为共同被告；如法院认为有必要，可追加丁公司为无独立请求权的第三人参与诉讼。（2）法院经审理后，应判决李某对原告承担赔偿责任，并驳回原告对丁公司的诉讼请求。
9．应以该男婴为原告，高某夫妇为法定诉讼代理人参与诉讼，李某为被告。李某不得以原告在发生侵权时尚不具有权利能力为由拒绝赔偿。根据《民法总则》第16条，在涉及胎儿利益保护之时，视为胎儿具有权利能力。
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