某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000m2

考试题库2022-08-02  33

问题 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000m2,规划容积率为5.5。据估算,该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元,开发期间税费按建筑面积计算,为114元/m2,管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出,销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年,建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入,开发期间税费于建造期初一次性投入,建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%,按季计息。不考虑土地增值税(假设销售费用均在开发完成时发生)。  (1)若开发商要求的税前成本利润率为30%,求该项目的最低销售价格。  (2)若该项目的销售价格为8000元/m2,求该项目保本的最低销售量。

选项

答案

解析 (1)该项目最低销售价格的计算
  ①设项目的最低销售收入为X万元,则项目总开发价值GDV=(1-5.5%)X=0.945X;
  ②项目建筑面积:3000×5.5=16500(m2)。
  ③项目总开发成本TDC:
  土地费用(土地取得成本):3000万元;
  建安工程费:2200×16500=3630(万元);
  勘察设计和前期工程费:3630×3%=108.90(万元);
  基础设施和公共配套设施建设费:430万元;
  开发期间税费:114×16500=188.10(万元);
  管理费用:(3630+108.90+430+188.10)×3.5%=152.50(万元);
  财务费用:
  土地费用的利息:3000×[(1+7.7%/4)2×4-1]=494.35(万元);
  开发期间税费的利息:188.10×[(1+7.7%/4)1.5×4-1]=22.80(万元);
  建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息:
  (3630+108.9+430+152.5)×[(1+7.7%/4)(1.5/2)×4-1]=254.40(万元)
  财务费用总计:494.35+22.80+254.40=771.55(万元);
  销售费用:3%X;
  项目总开发成本:3000+3630+108.90+430+188.10+152.50+771.55+3%X=8281.05+3%X。
  ④税前成本利润率为30%,即(0.915X-8281.05)/(8281.05+3%X)×100%=30%。
  解得:X=11882.30(万元)。
  最低销售价格=11882.30/1.65=7201.40(元),则该项目的最低销售价格为7201.40万元。
  (2)该项目保本的最低销售量的计算
  该项目保本的最低销售量为Y万m2,根据RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%,可得0=8000Y(1-5.5%)/(8281.05+3%×8000Y)-1,解得:Y=1.13(万m2)。
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