2. 建筑工程
  3. 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2

某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2

考试题库2022-08-02  21
问题 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/m2，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税（假设销售费用均在开发完成时发生）。　　（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。　　（2）若该项目的销售价格为8000元/m2，求该项目保本的最低销售量。
选项
答案
解析 （1）该项目最低销售价格的计算
　　①设项目的最低销售收入为X万元，则项目总开发价值GDV＝（1－5.5%）X＝0.945X；
　　②项目建筑面积：3000×5.5＝16500（m2）。
　　③项目总开发成本TDC：
　　土地费用（土地取得成本）：3000万元；
　　建安工程费：2200×16500＝3630（万元）；
　　勘察设计和前期工程费：3630×3%＝108.90（万元）；
　　基础设施和公共配套设施建设费：430万元；
　　开发期间税费：114×16500＝188.10（万元）；
　　管理费用：（3630＋108.90＋430＋188.10）×3.5%＝152.50（万元）；
　　财务费用：
　　土地费用的利息：3000×[（1＋7.7%/4）2×4－1]＝494.35（万元）；
　　开发期间税费的利息：188.10×[（1＋7.7%/4）1.5×4－1]＝22.80（万元）；
　　建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：
　　（3630＋108.9＋430＋152.5）×[（1＋7.7%/4）（1.5/2）×4－1]＝254.40（万元）
　　财务费用总计：494.35＋22.80＋254.40＝771.55（万元）；
　　销售费用：3%X；
　　项目总开发成本：3000＋3630＋108.90＋430＋188.10＋152.50＋771.55＋3%X＝8281.05＋3%X。
　　④税前成本利润率为30%，即（0.915X－8281.05）/（8281.05＋3%X）×100%＝30%。
　　解得：X＝11882.30（万元）。
　　最低销售价格＝11882.30/1.65＝7201.40（元），则该项目的最低销售价格为7201.40万元。
　　（2）该项目保本的最低销售量的计算
　　该项目保本的最低销售量为Y万m2，根据RPC＝（GDV－TDC）/TDC×100%，可得0＝8000Y（1－5.5%）/（8281.05＋3%×8000Y）－1，解得：Y＝1.13（万m2）。
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