法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银

资格题库2022-08-02  23

问题 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定,拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。  请问:1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

选项

答案

解析 1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业及其理由如下:
  (1)估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。
  (2)理由:估价机构应将评估结果提交法院,由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或:①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果;②估价机构仅对估价委托人负责;③法院是估价委托人,借款企业不是估价委托人)。
2.房地产拍卖、变卖是一种特殊的市场交易,根据《拍卖、变卖财产的规定》第八条规定:“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,在行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”因此房地产拍卖、变卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平,而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型,选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。
3.估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费如下:
  (1)拍卖机构佣金。
  (2)补缴土地使用权出让金。
  (3)房地产交易相关税费。
  (4)估价机构的评估费用。
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