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海南××市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告（封面、目录、致委托方函

考试题库2022-08-02  28
问题 海南××市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略）　　估价的假设和限制条件　　1．经到××市国土局查档及咨询，估价对象宗地仍为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交土地出让金等各项税费。　　2．依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人海南××有限公司向××市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。　　3．依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从××市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。　　4．依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。　　5．估价对象主楼2～4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2～4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。　　6．本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。估价结果报告　　一、委托方　　海南××人民法院　　二、估价方　　机构名称：海南××房地产评估有限公司　　机构住所：（略）　　资质等级：二级　　资质证书编号：（略）　　法定代表：×××　　电话号码：（略）　　三、估价对象（见表2-8、2-9、2-10）表2-8　建筑物楼层情况表2-9　基本情况表2-10　建筑物情况表　　四、估价目的　　为海南××人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据。　　五、价值时点　　2002年10月8日，为估价师现场勘查之日。　　六、价值定义　　本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地产在公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使用权价格。　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法　　根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29.4%，停建工程部分占项目总建筑面积的70.6%，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。　　第一条技术路线：对现房部分即主楼2～4层和附楼，考虑主楼2～4层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼（塔楼）5～20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法）。　　第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分因经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。　　收益法的定义：运用某种适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。　　市场比较法的定义：将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。　　假设开发法的定义：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。　　成本法的定义：以开发或建造估价对象房地产所需要的各项费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出房地产的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。　　基准地价修正法定义：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。　　（估价结果、估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）估价技术报告　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析　　由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。　　四、最高最佳利用分析　　根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场，主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达到最高最佳利用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在价值时点为商住综合用途。　　五、估价方法的选用（略）　　六、估价测算过程　　（一）第一条技术路线分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。　　1．采用收益法计算估价对象现房主楼2～4层的市场价值（第一层依坡地而建的架空层作为设备用房）　　采用收益法的计算公式为：V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）N－n]，式中，V为房地产市场价值总额；A为年净收益；Y为报酬率；N为经济寿命；n为有效年龄。表2-11　可比实例情况表　　（1）计算估价对象主楼2～4层的年有效毛收入　　采用市场比较法确定估价对象第二层（即沿街首层）租金。　　①选取可比实例：　　②交易情况修正：　　根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。　　③交易日期修正：　　根据府城房地产租赁市场状况，选取的实例成交日期至价值时点时间较近，故无需进行交易日期修正　　④区域因素修正：　　根据估价人员现场勘查和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表如表2-12所示。　　⑤个别因素修正：　　据现场勘查和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如表2-13所示。　　⑥求出比准价格：　　a．把以上比较修正后的各项结果，综合计算得出可比实例修正后的单价，其计算列表如表2-14所示。　　b．采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格：　　估价对象第二层（沿街为首层）租金：（25＋29＋35）/3＝30（元/m2）。　　鉴于××市府城镇房地产市场第二、三层类似出租案例较少，故采用海府地区类似物业各层之间租金的价值环比，求出估价对象各层租金，环比百分率列表计算见表2-15：　　（2）计算主楼2～4层年运营总费用　　①管理费：取有效毛收入的3%计　　管理费：84.99×3%＝2.55（万元/年）。　　②维修费：　　维修费取建筑物重置价的1%，建筑物重置价按1200元/m2计，则：　　维修费＝4575.43×1200×1%＝5.49（万元/年）。　　③税金：　　营业税及附加为有效毛收入的5.5%计算，房产税为有效毛收入的12%，合计为有效毛收入的17.5%。　　税金＝84.99×17.5%＝14.87（万元/年）。　　④保险费：按建筑物重置价的2‰计，则保险费：　　4575.43×1200×2‰＝1.1（万元/年）。　　⑤年运营费用合计：　　管理费＋维修费＋税金＋保险费＝2.55＋5.49＋14.87＋1.1＝24.01（万元/年）。　　（3）计算主楼2～4层年净收益。　　年净收益＝年有效毛收入－年运营总费用＝84.99－24.01＝60.98（万元/年）。　　（4）报酬率Y的确定　　采用安全利率加风险调整值法：　　安全利率取国家一年期贷款利率1.98%，风险调整值根据府城地区的社会经济现状预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为5.02%。　　报酬率Y＝1.98%＋5.02%＝7%。　　（5）计算估价对象主楼2～4层收益价格　　估价对象经济寿命60年，有效年龄8年，则：市场价值总额V＝60.98/7%×[1－1/（1＋7%）60－8]＝845.31（万元）。　　2．采用市场比较法计算估价对象现房附楼在价值时点的公开市场价值　　（1）选取可比实例　　（2）交易情况修正　　根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。　　（3）交易日期修正　　根据××市府城镇房地产市场状况，去年7月份至今该区域房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。　　（4）区域因素修正　　根据估价人员现场勘查和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表见表2-16、2-17、2-18：　　（5）个别因素修正　　根据估价人员现场勘查和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的个别因素比较修正列表见表2-19：　　（6）求出比准价格　　①把以上比较修正后的各项结果，综合计算得出可比实例修正后的单价，其计算列表见表2-20：　　②采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格。　　附楼市值单价＝（616＋612＋579）/3＝602（元/m2）。　　③附楼市值总额＝602×1183.156＝71.23（万元）。　　3．采用假设开发法计算估价对象主楼（塔楼）5～20层的市场价值　　假设开发法的计算公式为：　　停建工程价格＝续建完成后的房地价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－买方购买停建工程的税费。　　（1）采用市场比较法测算续建完成后的房地产市场价值：　　①选取可比实例：　　②交易情况修正：　　根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。　　③市场状况修正：　　根据××市府城镇房地产市场状况，可比实例成交日期至价值时点房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行市场状况修正。　　④区域因素修正：　　根据估价人员现场勘查和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表见表2-21、2-22：　　⑤个别因素修正：　　根据估价人员现场勘查和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的个别因素比较修正列表见表2-23、2-24：　　⑥求出比准价格　　a．把以上比较修正后的各项结果，综合计算得出可比实例修正后的单价，其计算列表见表2-25、2-26：b．采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格：　　估价对象5～20层市值单价：（1031＋936＋1041）/3＝1003（元/m2）。　　（2）续建成本：　　根据估价对象5～20层停工现状及××市工程造价确定（按商住两用房的设计标准），续建成本为450元/m2。　　“两税一费”按处置积压房地产政策免征，销售费取房地总价的1%，交易手续费按处置积压房地产政策2元/m2计：　　（3）管理费用：取续建成本的2%计，即450×2%＝9（元/m2）。　　（4）投资利息：利率按国家一年期存款利率5.31%，续建期为半年，设停建工程价值为x。　　投资利息＝停建工程价值×[（1＋5.31%）0.5－1]＋续建成本和管理费×[（1＋5.31%）0.25－1]＝0.0262x＋（450＋9）×0.013＝（0.0262x＋6）（元/m2）。　　（5）销售税费：1003×1%＋2＝12（元/m2）。　　（6）续建投资利润：取停建工程价值和续建成本的5%计算：　　利润＝（x＋450）×5%＝（0.05x＋22.5）（元/m2）。　　（7）买方购买停建工程的税费：按处置积压房地产政策免征，故不计。　　（8）计算估价对象5～20层（停建工程）市场价值：　　①停建工程价值单价：　　x＝1003－450－9－0.0262x－6－12－0.05x－22.5　　x＝467.8　　②停建工程价值总额＝467.8×13803.115＝645.7（万元）。　　4．估价对象市值总额＝1项＋2项＋3项＝845.31＋71.23＋645.7＝1562.24（万元）。　　（二）第二条技术路线　　采用成本法计算估价对象的整体价值（在计算土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。　　采用成本法的计算公式为：　　房地产价格＝土地重新取得价格＋建筑物重新建造成本－建筑物折旧　　1．计算土地重新取得价格　　（1）采用基准地价修正法和假设开发法对土地使用权在价值时点的市场价值进行估价。经测算，估价对象3596.5m2土地使用权公开市场价值总额为345.98万元，大写金额：人民币叁佰肆拾伍万玖仟捌佰元整。　　（2）主楼、附楼地价分摊　　①分摊系数＝总地价/建筑面积＝345.98÷19561.70＝0.0176866。　　②主楼分摊地价＝18378.544×0.0176866＝325.05（万元）。　　③附楼分摊地价＝1183.156×0.0176866＝20.93（万元）。　　2．计算建筑物重新建造成本　　建筑物重置成本＝开发成本＋管理费＋投资利息＋销售费用＋开发利润＋税费　　（1）开发成本＝建安工程费＋勘查设计及前期工程费＋市政设施配套费　　①建安工程费：　　根据估价对象现状及××市建安造价确定估价对象主楼及附楼建安工程费如表2-27、2-28：表2-27　主楼已完工工程造价估算表表2-28　附楼工程造价估算表　　主楼建安工程费＝18378.544×860＝1580.55（万元）；　　附楼建安工程费＝1183.156×800＝94.65（万元）。　　②勘查设计及前期工程费：按建安工程费的6%计，则：　　主楼勘查设计及前期工程费＝1580.55×6%＝94.83（万元）；　　附楼勘查设计及前期工程费＝94.65×6%＝5.68（万元）。　　③市政设施配套费：按政府有关规定40元/m2计算，则：　　主楼市政设施配套费＝18378.544×40＝73.51（万元）；　　附楼市政设施配套费＝1183.156×40＝4.73（万元）。　　④开发成本合计＝第一项＋第二项＋第三项　　主楼＝1580.55＋94.83＋73.51＝1748.89（万元）；　　附楼＝94.65＋5.68＋4.73＝105.06（万元）。　　（2）管理费＝（土地取得费＋开发成本）×2%　　主楼管理费＝（325.05＋1748.89）×2%＝41.48（万元）；　　附楼管理费＝（20.93＋105.06）×2%＝2.52（万元）。　　（3）投资利息：利率按国家一年期贷款利率5.31%，按现状建设期为一年计，则　　①土地费用利息：　　主楼：325.05×[（1＋5.31%）1－1]＝17.26（万元）；　　附楼：20.93×[（1＋5.31%）1－1]＝1.11（万元）。　　②开发成本、管理费利息：　　主楼：（1748.89＋41.48）×[（1＋5.31%）0.5－1]＝46.92（万元）；　　附楼：（105.06＋2.52）×[（1＋5.31%）0.5－1]＝2.82（万元）。　　③投资利息合计：　　主楼：17.26＋46.92＝64.18（万元）；　　附楼：1.11＋2.82＝3.93（万元）。　　（4）销售费用：未发生，故不计　　（5）开发利润：取土地价格、开发成本的3%计　　主楼开发利润＝（325.05＋1748.89）×3%＝62.22（万元）；　　附楼开发利润＝（20.93＋105.06）×3%＝3.78（万元）。　　（6）税费：税金按处置积压房地产政策免征，交易手续费按2元/m2计，则：　　主楼税费＝18378.544×2＝3.68（万元）；　　附楼税费＝1183.156×2＝0.24（万元）。　　（7）建筑物重置成本：　　主楼＝1748.89＋41.48＋64.18＋62.22＋3.68＝1920.45（万元）；　　附楼＝105.06＋2.52＋3.93＋3.78＋0.24＝115.53（万元）。　　3．计算建筑物折旧　　（1）物质折旧：建筑物经济寿命为60年，主楼有效年龄为8年，附楼有效年龄为10年。　　主楼成新度＝1－8/60＝86.67%，结合现场实际观察，由于停工时间较长，物业维护差，部分楼层露筋、渗水，因停业多年，营业用房室内装修部分损坏，故综合确定主楼成新度为83%。附楼自然成新度＝1－10/60＝83.3%，结合现场实际观察，由于查封后无人使用，物业维护稍差，故综合确定附楼成新度为80%。　　主楼物质折旧额＝1920.45×（1－83%）＝326.48（万元）；　　附楼物质折旧额＝115.53×（1－80%）＝23.11（万元）。　　（2）功能折旧：由于建筑物设计至今已相隔10年，需求市场的变化必然影响到原设计使用功能的贬值。依据最高最佳利用原则，主楼需要改造为商住两用方适应市场需求，附楼平面布置不合理，故分别取主楼功能折旧率10%，附楼功能折旧率15%计，则：　　主楼功能折旧额＝1920.45×10%＝192.05（万元）；　　附楼功能折旧额＝115.53×15%＝17.33（万元）。　　（3）经济折旧：由于估价对象主楼主体为半拉子工程，目前市场积压半拉子工程较多，变现的难度较大，附楼所处位置建筑密度大、环境景观差，加之目前××市府城镇房地产交易市场低迷，结合估价对象环境状况及物业类型的特点，综合确定主、附楼经济折旧率为15%。　　主楼经济折旧额＝1920.45×15%＝288.07（万元）；　　附楼经济折旧额＝115.53×15%＝17.33（万元）。　　（4）建筑物折旧总额　　主楼折旧额＝326.48＋192.05＋288.07＝806.6（万元）；　　附楼折旧额＝23.11＋17.33＋17.33＝57.77（万元）。　　4．计算估价对象的市场价值：　　（1）主楼市场价值总额＝325.05＋1920.45－806.6＝1438.9（万元）；　　（2）附楼市场价值总额＝20.93＋115.53－57.77＝78.69（万元）；　　（3）估价对象市场价值总额＝1438.9＋78.69＝1517.59（万元）。　　5．综合确定估价对象的市场价值：以上采用两条技术路线的估价结果相近，故采用　　算术平均法确定其市场价值，则：　　（1）估价对象市场价值总额＝（1562.24＋1517.59）÷2＝1539.915（万元）　　（2）估价对象平均市值单价＝15399150÷19561.70＝787.21（元/m2）。　　编者注：估价报告相关说明　　本报告估价对象为海南房地产开发高潮时期遗留的一个停建项目，在评估过程中有以下几点体会：　　1．要调查摸清估价对象的相关背景资料。如本报告中主楼停工日期为1994年，而附楼竣工日期为1992年；在停工期间，主楼2～4层出租由承租人装修并经营使用，需确定哪些项目列入估价范围；开发商从某公司购地后来办理土地使用权证，宗地性质仍为划拨用地；房屋所有权证只有总建筑面积，由于估价对象存在有的是现房，有的是“半拉子”工程，有的是商业用房，有的是商住房，以及架空层需分摊等因素，则需根据平面图分别计算出各部分的建筑面积。只有掌握了估价对象的相关资料，才能为撰写估价报告奠定良好的基础。　　2．在确定估价技术路线时，要认真分析估价对象的物业类型，紧扣估价对象的特殊性及当地房地产市场的实际状况，运用适宜的估价方法，正确计算估价对象的客观合理价格。　　3．“半拉子”工程形态各异，必须根据已完成的分项工程（或未完成的分项工程），结合当地工程造价确定其建安造价，这是估价过程中的重要环节。估价人员需了解掌握当地建筑工程预算定额的相关知识，作出估价对象建安造价的合理确定，否则需借助相关专业人士的帮助。　　4．采用成本法计算“半拉子”工程的价值，要掌握政府有关政策和当地房地产市场停建项目交易状况，合理选择诸如税费、利润率、经济折旧率等的确定，以期计算结果贴近市场。　　5．由于估价对象宗地为划拨用地，在办理宗地转让手续时，需向土地管理部门提交《土地估价报告》，经确认后补交土地出让金。故采取单独撰写《土地估价报告》作附件的做法，利于今后办理相关手续的使用。
选项
答案
解析 答案：上述估价报告中有多处错误，具体如下：
　　（1）在估价对象介绍中未说明其法定用途。
　　理由：应说明估价对象的利用状况：法定用途，实际用途，不同用途的位置或楼层分布及其面积，物业管理，卫生、治安状况。
　　（2）市场背景分析缺少对估价对象所在区域过去现在和未来的详细说明。
　　理由：市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。
　　（3）在用比较法测算估价对象主楼第2层租金时，实例A的区域因素综合数值是103，而不是101。
　　（4）在用比较法测算估价对象主楼第2层租金时，实例A的个别因素综合数值是81，而不是80.5。
　　（5）在计算2～4层年运营费用时，还应与类似房地产在正常情况下的运营费用进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。
　　理由：估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除有租约限制外，一般应采用正常客观的数据。为此，除有租约限制外，利用估价对象本身的资料直接测算出了潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应将它们与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，应对它们进行适当的修正。
　　（6）在用收益法计算主楼2～4层价格确定报酬率时，“安全利率取国家一年期贷款利率1.98%”不对，应把一年期存期利率作为安全利率。
　　理由：无风险报酬率又称为安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。安全利率取1年期的银行定期存款利率。
　　（7）在假设开发法计算投资利息时，利率应采用贷款利率。
　　（8）在用成本法进行估价对象整体评估中，未说明开发利润3%是社会平均利润率。
　　理由：开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润。
　　（9）在用成本法进行估价对象整体评估中，销售费用不计是错误的，应按社会客观成本来考虑。
　　理由：成本法进行估价时将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。
　　（10）估价结果报告中缺少实地查勘期。
　　理由：停建的在建工程进行估价时，房地产估价人员应进行实地查勘，并在估价结果报告中列明实地查看的日期。实地查勘期是本次实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。
　　（11）估价技术报告缺估价结果确定。
　　估价技术报告应较详细地叙述下列内容：①估价对象描述与分析；②市场背景描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价测算过程；⑥估价结果确定。
　　（12）2～4层商业用房的收益年限不应超过商业用途最高出让年限，虽然土地是划拨，没有明确使用期限。
　　（13）缺附件。
　　理由：在报告的最后应附评估附表与附件。附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格；附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片。
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