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封面和目录（略）致估价委托人函　　××市中级人民法院： 　　受贵法院的委托，我

admin2022-08-02  18
问题 封面和目录（略）致估价委托人函　　××市中级人民法院：　　受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。　　估价时点：2007年3月5日。　　我公司根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为：　　大写金额：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元），单价为11433元/m2。　　估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。　　随函附交3份房地产估价报告。××××房地产评估有限公司（盖章）法定代表人：×××（签字）二〇〇七年三月十六日注册房地产估价师声明　　我们郑重声明：　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。　　3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。　　5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。　　6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。　　7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。　　8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。注册房地产估价师：×××（签名盖章）　注册号：（略）注册房地产估价师：×××（签名盖章）　注册号：（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告　　一、估价委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（1999）第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：　　（一）区位状况　　位置：坐落××市××路3号楼5层整层　　城市规划：行政办公区　　环境景观：优美整洁　　公共服务及基础设施完备程度：基本完备　　商务氛围：处于××市行政中心范围　　（二）实物状况　　1．土地状况　　用途：办公　　地号：××区××街道163街坊1/6丘　　四至：（略）　　土地等级：1级　　土地共用面积：3500m2　　地势：土地平整　　其中土地分摊面积：500m2　　2．建筑物状况　　建筑面积：957.3m2　　建筑结构：砖混一等　　层数：7层，无地下室，估价对象处于5层　　层高：3.3m，檐高：24m　　用途：办公　　竣工日期：1999年12月1日　　装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）　　利用现状：现空置　　（三）权益状况　　1．建筑物权益状况根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。　　2．土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[1999]第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。　　3．他项权利状况估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：　　他项权利人：中国工商银行××支行　　权利种类：期房抵押　　建筑面积：957.3m2　　权利价值：574.38万元　　抵押部分：5层整层　　设定日期：1999年8月　　他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号　　四、估价目的　　为法院办案提供价格参考。　　五、评估的价值类型和定义　　采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。　　六、估价时点　　估价时点为2007年3月15日。　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法　　本报告选用的估价方法为市场法和收益法。　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。　　十、估价结果　　根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：　　大写金额：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元），单价为：11433元/m2。　　十一、估价报告应用的限制　　本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。　　十二、估价作业日期　　2007年3月5日至2007年3月16日　　十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）估价技术报告　　一、估价对象分析（略）　　二、房地产市场分析（略）　　三、最高最佳使用分析（略）　　四、估价方法选用　　本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。　　综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。　　五、估价的测算过程　　估价方法的基本步骤为：　　搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格　　其基本计算公式如下：估价对象比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数　　（一）比较法　　1．选取可比实例　　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表1-12），选择3个可比实例进行比较。表1-12　可比实例表　　2．可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表1-13。表1-13　因素条件对比说明表　　3．修正调整过程。以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同）。表1-14　因素条件分值表　　根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。表1-15　可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表　　4．市场法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：（12062＋10778＋11678）÷3＝11506（元/m2）。　　（二）收益法测算　　收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。　　根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。　　其计算公式如下：V＝A/（Y－g）×{1－[（1＋g）/（1＋Y）]n}　　式中：　　V——房地产的收益价格；　　A——房地产未来每年净收益；　　Y——房地产的报酬率；　　n——房地产的收益期限；　　g——净收益逐年递增的比率。　　1．租赁收入的确定。根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/（m2·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（m2·天）。　　2．空置率及租金损失率的确定。根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。　　3．年有效毛收入的确定。　　有效毛收入＝日租金收入×天数÷年×（1－空置及租金损失率）　　4．净收益的确定。根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。　　现时年净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）　　5．报酬率的确定。房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。　　报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率　　房地产报酬率确定为6%。　　6．剩余收益期限的确定。根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。　　7．租金年增长率的确定。经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。　　8．收益价格的确定按V＝A/（Y－g）×{1－[（1＋g）/（1＋Y）]n}计算：表1-16　收益法计算过程　　运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。　　（三）估价对象房地产价格的确定　　采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。　　估价对象房地产单价＝（11506＋11360）÷2＝11433（元/m2）　　估价对象房地产总价＝11433×957.3＝10944811（元）　　取整为1094万元。　　单价为11433元/m2。　　六、估价结果　　根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：　　大写金额：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元），单价为11433元/m2。附　件　　1．《委托司法鉴定函》（复印件）　　2．《房屋所有权证》（复印件）　　3．《国有土地使用证》（复印件）　　4．估价对象地理位置示意图　　5．估价对象小区实景照片　　6．估价机构资质证书（复印件）　　7．估价机构营业执照（复印件）　　8．房地产估价师注册证书（复印件）
选项
答案
解析 上述估价报告中的错误及理由具体如下：
　　（1）致估价委托人函中缺估价目的。
　　理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。
　　（2）注册房地产估价师声明中没有说明现场查勘估价师的姓名。
　　理由：估价声明的写作要求注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行实地查勘，若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地勘察的注册房地产估价师的姓名和注册号。
　　（3）估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍。
　　理由：明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等状况。其中位置状况描述内容包括坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况等，单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向；交通状况描述内容包括道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等；周围环境状况描述内容包括自然环境、人文环境、景观等。估价报告的写作要求完整，不应出现重大遗漏。
　　（4）环境景观及公共设施设备完善程度描述过于简单。
　　理由：估价对象的写作包括：①估价对象基本状况的说明（估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等）；②土地基本状况的说明；③建筑物基本状况的说明。对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。
　　（5）建筑物权益中没有交代共有人及房屋共有权证。
　　理由：估价对象的写作要包括估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等。因此，估价结果报告中，应交代共有人及房屋共有权证。
　　（6）没有交代土地使用权人。
　　理由：估计对象的写作要包括土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限。
　　（7）没有交代如何处理没有注销的他项权利。
　　（8）他项权利设定日期错误。
　　（9）估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由。
　　理由：估价方法要说明本次估价所采用的方法名称以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
　　（10）比较法中没有在交易情况中对成交价格进行说明。
　　（11）没有对比较因素进行详细分析说明。
　　（12）可比实例的总楼层数没有交代。
　　（13）楼层间差异没有进行因素差异调整。
　　（14）可比实例的土地登记状况没有说明。
　　（15）以估价对象因素条件为基础，相应分值为100的说法不准确。
　　（16）比较法中市场状况分值取值缺乏依据。
　　理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既要符合数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
　　（17）租金水平确定依据不够。
　　（18）没有说明租金的计算基础是建筑面积还是使用面积，没有说明出租面积比例。
　　（19）租赁收入没有包括其他收入，应包括租赁保证金或押金的利息收入等。
　　理由：租赁收入（潜在毛收入）包括租金收入、租赁保证金或押金的利息收入和其他收入。
　　（20）报酬率6%没有确定过程且取值不正确。
　　（21）年增长率2.5%的确定缺乏依据。
　　理由：经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%，租金年增长率的确定缺乏依据。
　　（22）附件中缺估价对象内部状况照片。
　　理由：房地产估价报告附件需要列明估价对象外观和内部状况照片，如未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。
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