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封面和目录（略） 致委托人函（略） 估价师声明 估价的假设和限制条件（略）

资格题库2022-08-02  34
问题 封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告　　一、委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　估价对象为位于××市××区科技路北段的一幢办公楼，建筑面积为3862.05m2，土地面积为2145.6m2。　　1．坐落　　估价对象坐落于××市××区科技路北段2～5号，四至为：东临××广场，南临××路，西依××创业中心，北接××干休所（区位情况略）。　　2．产权状况　　根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2008年3月30日至2058年3月29日，且约定不可续期。　　3．土地状况　　土地使用权面积为2145.6m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内“七通一平”，即具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。容积率为1.8（土地其他情况略）。　　4．建筑物状况　　估价对象为幢三层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3862.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.8m，为大堂及办公区；二层层高为3.5m，为办公区；三层层高3.2m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。　　估价对象建成于2013年3月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物装修及其他情况略）。　　5．配套设施状况　　估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。　　四、估价目的　　为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。　　五、估价时点　　根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2013年3月25日。　　六、价值定义（略）　　七、估价依据（略）　　八、估价原则　　本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：　　1．最高最佳使用原则（略）　　2．替代原则（略）　　3．估价时点原则（略）　　4．谨慎原则（略）　　5．合法原则（略）　　九、估价方法　　本报告选用比较法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。　　十、估价结果　　在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰叁拾壹万玖仟元整（2331.9万元）；单价为：6038元/m2。　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期　　2013年3月25日至2013年3月30日。　　十三、估价报告应用的有效期　　本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。××房地产估价有限公司二〇一三年三月三十日房地产估价技术报告　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析（略）　　四、最高最佳使用分析（略）　　五、估价方法选用　　估价对象所在的××市科技园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用比较法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。　　比较法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。　　收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。　　六、估价测算过程　　（一）比较法测算过程　　1．选择可比实例　　经筛选确定A、B、C三个比较实例。　　实例A：科技园区科技开发10号楼，地处××市科技园，东临科技路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4425m2，办公用途，成交价格为6200元/m2，成交日期为2013年3月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。　　实例B：科技广场办公楼，地处××市科技园，北临五一路，西北侧邻近科技广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3992m2，办公用途，成交价格为6350元/m2，成交日期为2013年1月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。　　实例C：经济开发区科技开发大楼，地处××市经济开发区，东临四季路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4560m2，成交价格为6500元/m2，成交日期为2013年2月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。　　比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。2．确定可比实例修正指数　　（1）交易情况修正　　以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。　　（2）交易日期修正　　由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。　　（3）区域因素修正　　可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。　　（4）个别因素修正　　可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑对临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。比较因素修正指数详见表2。3．可比实例比准价格修正　　在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3。4．比准价格测算　　各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价　　对象的市场价格（单价），具体为：（6022＋6044＋6066）÷3＝6044（元/m2）。　　（二）收益法测算过程　　经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：　　V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]　　式中：　　V——房地产价格；　　A——年净收益；　　Y——报酬率；　　n——收益年限。　　1．确定年净收益　　在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。　　（1）估算年总收入　　采用比较法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/（m2·天）（具体过程略）。　　根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：1.8×90%×3862.05×365＝228.36（万元）。　　（2）运营费用　　维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/m2（确定过程略），则：维修费＝1500×3862.05×2%＝11.59（万元）。　　保险费：按建筑物的原值的0.2%（确定过程略）计算。则：保险费＝1500×3862.05×0.2%＝1.16（万元）。　　管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：管理费＝228.36×3%＝6.85（万元）。　　营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：228.36×（5.5%＋12%）＝39.96（万元）。　　则运营费用合计为59.56万元。　　（3）净收益　　净收益＝年总收入－运营费用＝228.36－59.56＝168.8（万元）。　　2．确定报酬率　　本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。　　3．收益年限的确定　　估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2008年3月30日起至2058年3月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。　　4．测算估价对象的收益价格　　将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝168.8/7%×[1－1/（1＋7%）50]＝2329.57（万元）。　　单价为：2329.57÷3862.05≈6032（元/m2）。　　七、估价结果确定　　本报告分别采用了比较法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用比较法求取的单价为6044元/m2，采用收益法求取的单价为6032元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：　　估价对象单价＝（6044＋6032）÷2＝6038（元/m2）；　　估价对象总价＝6038×3862.05≈2331.9（万元）；　　总价大写金额为：人民币（大写）贰仟叁佰叁拾壹万玖仟元整（2331.9万元）。　　八、估价结果　　在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：　　人民币（大写）贰仟叁佰叁拾壹万玖仟元整（2331.9万元）；　　单价为：6038元/m2。
选项
答案
解析 上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
　　（1）估价师声明应该是注册房地产估价师声明。
　　理由：一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。将注册估价师声明表述为估价师声明不准确。
　　（2）估价对象权益状况描述不全，未交代是否有共有权人，是否设立抵押权等他项权利。
　　理由：估价对象权益状况描述与分析，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分。①对土地权益状况的描述主要说明以下内容：a．土地所有权状况；b．土地使用权状况；c．他项权利设立情况；d．土地使用管制；e．其他特殊情况。②对建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：a．房屋所有权状况；b．他项权利设立情况；c．出租或者占用情况；d．其他特殊情况。本估价报告中，估价对象权益描述中未涉及他项权利设立情况。
　　（3）估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产。
　　理由：估价对象是否为整体估价影响最终的估价结果，估价报告中应该说明。
　　（4）转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
　　理由：谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
　　（5）估价结果数值表述不严谨。
　　理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，且总价应注明大写金额。估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致。不应有“可能”等不确定性词语。
　　（6）比较法中缺计算公式。
　　理由：比较法评估技术路线为：①收集和测算类似房地产价格；②修正类似房地产价格，将评估对象与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；③确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用比较法进行测算时，应列出比较法的计算公式。
　　（7）可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。
　　理由：采用比较法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例C与估价对象可能不在一个供需圈，可能不具有可比性。
　　（8）可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。
　　理由：采用比较法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。估价对象为办公的房地产项目，可比性强的可比实例应该具有相同的用途，即可比实例C应该与估价对象同为办公用途的房地产。
　　（9）可比实例成交价格内涵不清。
　　理由：未说清楚是建筑面积的价格，还是使用面积的价格。
　　（10）交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定。
　　理由：估价对象是办公用房，其交易日期调整依据应该是与估价对象类似的办公用房市场1至3月份价格平稳。商品住宅市场价格比较平稳对办公用房的价格影响不明显。
　　（11）区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。
　　理由：影响商务办公房地产价格的主要区位因素有：①集聚程度；②交通条件；③周边环境；④楼层。商业繁华程度是影响商业房地产价格的主要区位因素。
　　（12）“公共设施配套情况”应为外部配套情况或基础设施配套情况。
　　（13）将临街状况归为个别因素，临街状态应是区域因素。
　　理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。其中，位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。即临街状况属于区位因素。
　　（14）个别因素修正缺少物业管理的修正。
　　理由：影响商务办公房地产价格的主要个别因素（实物状况）有：①外观形象；②内部装饰装修；③设备、设施；④智能化程度；⑤物业服务水平；⑥租户类型。本报告中，个别因素修正未涉及物业管理水平。
　　（15）可比实例B装修调整系数有误。
　　理由：装修档次描述不清，简装与普通装修的区别是确定装修系数的依据，应有详细说明。
　　（16）成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。
　　理由：成新率是用来描述一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，是估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建成本的百分比。如成新率100%，意味着是全新的、刚建不久的建筑。
　　（17）将基础设施配套情况归为个别因素，应为区位因素。
　　理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。外部配套情况即为基础设施配套情况。
　　（18）缺少对可比实例层高的调整说明。
　　理由：估价对象共三层，可比实例均为四层，为了保证估价的准确性，应对层高进行调整或修正。
　　（19）缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整。
　　理由：估价报告应对权益状况因素进行说明与调整，如可比实例未考虑其他地上的定着物，应进行调整。
　　（20）收益法中，出租率按估价对象的实际情况确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。
　　理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法出租率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，本报告出租率取90%理由不充分。
　　（21）租赁收入未考虑租金损失。
　　理由：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入－运营费用。即租赁收入中应该考虑租金损失。
　　（22）租赁收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。
　　理由：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入－运营费用。其他收入包括租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。即租赁收入应该考虑押金或租赁保证金的利息收入。
　　（23）租金收入未考虑可出租面积比率。
　　理由：出租房地产中，只有可出租的面积能带来直接的租金收入，可出租面积比率高，可能的租金收入就多，应考虑可出租面积比率。
　　（24）运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。
　　理由：运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等，应该明确物业管理费、水、电、采暖费等如何收取。
　　（25）估价对象使用年限至2058年3月30日错，应为3月29日。
　　（26）估价对象收益年限为50年错，应为45年。
　　理由：收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。根据孰短原则，本次估价应采用建设用地使用权剩余期限来确定，建设用地使用权剩余期限为：50－（2013－2008）＝45年。
　　（27）收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。
　　（28）房地产估价技术报告多了第八项估价结果。
　　理由：估价技术报告的内容包括：①估价对象区位状况的描述与分析；②估价对象实物状况的描述与分析；③估价对象权益状况的描述与分析；④市场背景描述与分析；⑤估价对象最高最佳利用分析；⑥估价方法适用性分析；⑦估价测算过程；⑧估价结果确定。估价结果是估价结果报告的内容。
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