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房地产抵押评估报告　　估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估

最全题库2022-08-02  32
问题 房地产抵押评估报告　　估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估　　估价委托人：××有限公司　　估价机构：××房地产估价有限公司　　注册房地产估价师：×××（注册号：×××）　　×××（注册号：×××）　　估价作业日期：2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日　　估价报告编号：××估字[2012]第××号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 ××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地使用权面积为25000m2。　　估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）　　估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：　　一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000m2，建成于 2002 年，2011 年进行了电力改造，尚有 11 万元工程尾款未结清，层高 16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。　　二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2002 年，层高 8m，目前出租给其他公司使用，租期到 2015 年 12 月 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）　四、估价目的　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。　　五、价值时点　　本次估价的价值时点为2012 年10 月13 日。　　六、价值定义　　本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法（略）　　十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期　　2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日。　　十三、估价报告应用的有效期（略）　　十四、估价对象变现能力分析（略）估价技术报告　一、估价对象实物状况描述与分析（略）　　二、估价对象权益状况描述与分析（略）　　三、估价对象区位状况描述与分析（略）　　四、市场背景描述与分析　　1．××市宏观经济发展状况××市近年经济快速发展，2012 年 GDP 同比增长 12%，财政收入同比增长 9%，固定资产投资规模增长 15%。（其他经济发展情况略）　　2．××市房地产市场发展状况　　××市 2012 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9%，写字楼成交量同比增长 12%，商业物业成交量同比增长 5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升 10%，商业物业成交价格上升 16%。　五、最高最佳利用分析（略）　　六、估价方法适用性分析（略）　　七、估价测算过程　　（一）成本法测算过程　　1．土地取得成本　　采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300 元／m2。（测算过程略）　　土地取得成本=1300×25000=3250（万元）。　　2．建设成本　　（1）建筑安装工程费　　当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600 元／m2。（依据略）　　建安工程费=2600×15000=3900（万元）。　　（2）勘查设计和前期工程费　　勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）　　勘查设计和前期工程费=3900×9%=351（万元）。　　（3）基础设施建设费　　基础设施建设费为每平方米建筑面积290 元。（依据略）　　基础设施建设费=290×15000=435（万元）。　　（4）其他工程费　　其他工程费为每平方米建筑面积130 元。（依据略）　　其他工程费=130×15000=195（万元）　　（5）开发期间税费　　开发期间税费为每平方米建筑面积210 元。（依据略）　开发期间税费=210×15000=315（万元）。　　（6）建设成本　　建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）。　　3．管理费用　　管理费用比率一般按4%计算。（依据略）　　管理费用=5196×4%=207.84（万元）。　　4．销售费用　　销售费用比率一般按3%计算。（依据略）　　销售费用=（3250+5196）×3%=253.38（万元）。　　5．投资利息　　计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）　　投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×6.15%　　=（3250+5196+207.84+253.38）×6.15=547.79（万元）。　　6．销售税费　　销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）　　销售税费=V×5.65%。　　7．开发利润　　项目成本利润率为15%。（依据略）　　开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×15%　　=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）×15%　　=1418.25（万元）；销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%；　　销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）／（1－5.65%）　　=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）／（1－5.65%）　　=11524.39（万元）。　　8．折旧　　根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）　　房地产现值为：11524.39×90%=10371.95（万元）。　　取整：10372 万元　　单价：10372／15000=6915（元／m2）。（取整）　　（二）收益法测算过程收益价格式中A——年净收益；　　Y——报酬率；　　g——年收益递增率；　　n——收益年限。　　1．测算年净收益　　年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入；年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）；　　年净收益=年有效毛收入－年运营费用。　　（1）年有效毛收入　　该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5 元／（m2·天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）　　年有效毛收入=日租金×365×（1－5%）　　=1.5×365×0.95　　=520.13（元/m2）。　　（2）年运营费用　　1）营业税及附加　　包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。　　营业税及附加=520.13×5.5%=28.61（元／m2）。　　2）房产税　　房产税占租金有效毛收入的12%。　　房产税=520.13×12%=62.42（元/m2）。　　3）维修费　　维修费为5.2 元／m2。（依据及测算过程略）　　4）管理费　　管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）　　管理费=520.13×3%=15.6（元／m2）。　　5）保险费　　经测算，保险费为10.39 元／m2。（依据及测算过程略）　　（3）年净收益　　年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费　　=520.13—28.61－62.42－5.2－15.6－10.39=397.97（元／m2）。　　2．确定报酬率Y　　经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）　　3．确定收益逐年递增比率g　　经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）　　4．确定尚可收益年限n估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2002 年，则建筑物剩余使用年限为 50 年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。　5．测算收益价格　=5972 元／m2。（取整）　　八、估价结果确定采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：　　评估单价=（6915+5972）／2=6444（元／m2）；（取整）　　评估总价=6444×15000=9666（万元）；　　估价对象于价值时点的价值为人民币9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。　　单价：6444 元/m2。附件（略）
选项
答案
解析 该房地产评估报告中存在的错误如下：　　（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。　　理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：①封面；②目录；③致估价委托人函；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧ 附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。　　理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。　　理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。　　理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。'（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。　　理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。（8）该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。　　理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩ 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；?注册房地产估价师；?协助估价的人员；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。（9）该房地产评估报告缺实地查勘日期。　　（10）该房地产评估报告缺估价对象风险提示。　　（11）该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。　　理由：估价对象区位状况描述与分析包括：①位置现状描述与分析；②交通现状描述与分析；③周围环境和景观状况描述与分析；④外部配套设施状况描述与分析；⑤区位状况未来变化趋势分析。（12）两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。（13）该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。　　理由：开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。　　（14）该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的 3%。　　理由：管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。　　（15）该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。　　理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的 2%。（16）该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。　　（17）该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。　　理由：折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。　　（18）抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。理由：收益法测算公式为：式中，V 为收益价格(元，元／m2)；Ai 为未来第 i 年的净收益(元、元／m2)；R 为报酬率(%)；N 为未来可获收益的年限(年)；g 为年净收益递增率。（19）该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。　　（20）该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。　　理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12 个月×有效出租面积+其他收入－空置和收租损失)÷建筑面积。　　（21）该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。　　理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12 个月×有效出租面积+其他收入－空置和收租损失)÷建筑面积。　　（22）抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。　　理由：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。　　（23）估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。　　（24）在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
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