2014年5月10日,政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权

免费题库2022-08-02  26

问题 2014年5月10日,政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150 m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买,土地为划拨用地,房屋结构砖混结构,房屋证载用途是住宅,但王某于5年前,响应政府号召,将房屋装修改造为商铺,并将房屋出租给了李某,每月租金2万元,租期6年,2013年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票,至今尚有20万贷款未偿。  现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/ m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告,选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价,比较法选用了156 m2商品住宅作为可比实例之一,收益法租约期内选用了合同租金,合同租金明显高于市场租金,租约期外选用了市场租金,对于假设开发法,选用了动态分析方法,估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2014年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2,由于考虑王某有抵押在身,段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误

选项

答案

解析 段某在征收估价中存在下述错误:
  (1)按商业用途估价不正确,应该按证载用途住宅估价,如按最高最佳原理,应要求王某出示改变用途证明,或政府的认定书方可按商业用途估价。
  (2)价值时点错误,应选用房屋征收公告日2014年5月10日而非委托估价日2014年6月9日。
  (3)比较法可比实例选用不恰当,第一建筑结构不同,如必须选用应调整结构价差;第二,出让用地的可比实例应扣减出让金;第三,商业用途不应用住宅用途可比实例。
  (4)假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。
  (5)征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响,所以收益法合同期内按合同租金估价错误,应该按市场租金计算,补偿价格不能因为抵押而调低。
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