指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改

练习题库2022-08-02  35

问题 指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)对某新建成的写字楼进行估价,估价人员掌握了在价值时点时的相关资料(表),并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料(一)年有效毛收入22000×50×12×(1-10%)=11880000元(二)年运营费用1.年维修费用22000×2000×2%=880000元2.年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=11880000×3%+500×50×12=656400元3.年增值税及附加年增值税及附加=11880000×5.55%=659340元4.年运营费用小计年运营费用=880000+656400+659340=2195740元(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=11880000-2195740=9684260元(四)估价结果估价结果=9684260/5%×[1-1/(1+5%)50]=176795128.7元(取整)

选项

答案

解析 1.年维修费用计算错误:
25000×2000×2%=1000000元
2.管理用房未出租不应算空置:
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000×3%=356400元
3.遗漏房产税:
有效毛收入×12%=11880000×12%=1425600元
4.估价结果计算收益年限取值错误,应为45年。
8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989332元(取整)
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