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天津市某房地产综合开发公司,是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙
天津市某房地产综合开发公司,是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙
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2022-08-02
45
问题
天津市某房地产综合开发公司,是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙服务的民营企业。 (1)公司于2016年初斥资建成一栋商业楼,并于当年末完工。2019年12月,公司与一家跨国商业零售集团就商业楼的出租达成协议,自2020年1月起将该商业楼的一、二、三层租赁给商业零售集团做综合型商场,同时提供相应的物业管理服务,该商业集团每月支付给房地产公司不含税租金200万元,合同约定租赁期限为3年,租金按年支付。 房地产公司针对上述业务,2020年房产税纳税情况如下: 应按租金收入缴纳房产税=200×12×12%=288(万元) 经过一年的运作,企业发现自身的税负偏重,就此问题咨询税务师事务所。税务师通过对房地产公司财务情况分析得知,租金200万中的30%为物业管理费的收入,在签订合同的时候,采取一揽子的办法,约定租金200万元。就此情况,税务师建议企业可以在租赁合同中约定,租金为140万元,物业管理费为60万元。 (2)2020年6月,将以前年度购入的一栋办公楼转让,作为公共租赁住房房源,合同注明取得不含税销售收入2000万元,无法取得该办公楼的评估价格;该办公楼原购房发票上注明购买日期为2013年4月,不含税价格为1200万元,已提取折旧600万元。购入该办公楼时缴纳的契税为36万元,并且能提供契税完税证明。土地增值税允许扣除的税金及附加为45万元。(1)就税务师提出的新方案,向客户阐述相关政策依据。以企业当年房产税负担的税金为判断标准,指明新方案是否可行。(2)计算该公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案
解析
(1)新方案可行。根据税法规定,对于出租房产应当从租计征房产税,但物业管理费不是房产税的征税范围。企业没有将物业管理费切分出来,导致物业费按租金多缴纳了房产税。
原方案:缴纳房产税=288(万元)
新方案:房租收入,应从租计征房产税,税率为12%。
140×12×12%=201.6(万元)
修改后的方案比原方案节税86.4万元。
(2)扣除项目金额合计=1200×(1+7×5%)+45+36=1701(万元)
增值额=2000-1701=299(万元),增值率=299÷1701×100%=17.58%
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。所以本题应纳土地增值税为零。
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