2. 财务会计
  3. 天津市某房地产综合开发公司，是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙

天津市某房地产综合开发公司，是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙

免费题库2022-08-02  63
问题 天津市某房地产综合开发公司，是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙服务的民营企业。 （1）公司于2016年初斥资建成一栋商业楼，并于当年末完工。2019年12月，公司与一家跨国商业零售集团就商业楼的出租达成协议，自2020年1月起将该商业楼的一、二、三层租赁给商业零售集团做综合型商场，同时提供相应的物业管理服务，该商业集团每月支付给房地产公司不含税租金200万元，合同约定租赁期限为3年，租金按年支付。 房地产公司针对上述业务，2020年房产税纳税情况如下： 应按租金收入缴纳房产税＝200×12×12%＝288（万元） 经过一年的运作，企业发现自身的税负偏重，就此问题咨询税务师事务所。税务师通过对房地产公司财务情况分析得知，租金200万中的30%为物业管理费的收入，在签订合同的时候，采取一揽子的办法，约定租金200万元。就此情况，税务师建议企业可以在租赁合同中约定，租金为140万元，物业管理费为60万元。 （2）2020年6月，将以前年度购入的一栋办公楼转让，作为公共租赁住房房源，合同注明取得不含税销售收入2000万元，无法取得该办公楼的评估价格；该办公楼原购房发票上注明购买日期为2013年4月，不含税价格为1200万元，已提取折旧600万元。购入该办公楼时缴纳的契税为36万元，并且能提供契税完税证明。土地增值税允许扣除的税金及附加为45万元。（1）就税务师提出的新方案，向客户阐述相关政策依据。以企业当年房产税负担的税金为判断标准，指明新方案是否可行。（2）计算该公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案
解析 （1）新方案可行。根据税法规定，对于出租房产应当从租计征房产税，但物业管理费不是房产税的征税范围。企业没有将物业管理费切分出来，导致物业费按租金多缴纳了房产税。
原方案：缴纳房产税＝288（万元）
新方案：房租收入，应从租计征房产税，税率为12%。
140×12×12%＝201.6（万元）
修改后的方案比原方案节税86.4万元。
（2）扣除项目金额合计＝1200×（1＋7×5%）＋45＋36＝1701（万元）
增值额＝2000－1701＝299（万元），增值率＝299÷1701×100%＝17.58%
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。所以本题应纳土地增值税为零。
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