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2020 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土

练习题库2022-08-02  68
问题 2020 年 9 月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）2017 年 3 月以不含税金额 8000 万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地（该土地不是从政府手中取得），并缴纳契税；因闲置 1 年，支付土地闲置费 400 万元。（2）2018 年 5 月开始动工建设，发生开发成本 5000 万元；按照银行同类同期贷款利率计算的利息，银行贷款凭证显示利息支出 1000 万元。（3）2020 年 8 月项目已竣工验收，已销售可售建筑面积的 80％，共计取得含税收入 20000 万元，与转让房地产有关的税金 198.20 万元（不含增值税和印花税）；剩余面积进行出租。（4）公司已按照 3％的预征率预缴了土地增值税 600 万元。（其他相关资料：当地适用的契税税率为 5％；房地产开发公司按照一般计税方法计征增值税；假设该房产转让无进项税；开发费用按照税法规定的最高比例计算扣除）要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的为取得土地使用权所支付的金额。（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用。（4）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。（5）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。（6）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。
选项
答案
解析 （1）已竣工验收的房地产开发项目，房地产公司直接销售可售建筑面积已达到 80％，虽然未超过 85％，但是剩余的可售建筑面积已经出租，税务机关可以要求其进行土地增值税的清算。

（2）为取得土地使用权所支付的金额＝8000×（1+5％）×80％＝6720（万元）

（3）允许扣除的开发费用＝1000×80％+（6720+5000×80％）×5％＝1336（万元）

（4）收入总额＝20000－20000÷（1＋9％）×9％＝18348.62（万元）
允许扣除的项目金额合计＝6720+5000×80％+1336+198.20+（6720+5000×80％）×20％＝14398.2（万元）
增值率＝（18348.62-14398.2）÷14398.2×100％＝27.44％
土地增值税＝（18348.62-14398.2）×30％＝1185.13（万元）
补缴土地增值税＝1185.13-600＝585.13（万元）


（5）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

（6）税务中介机构按照税务机关规定的格式和要求对审核鉴证情况出具的鉴证报告，税务机关可以采信。
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