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2019年6月，甲公司将自建门面房三间出租给乙， 乙将之用作与丙从事个人合伙经营

最全题库2022-08-02  33
问题 2019年6月，甲公司将自建门面房三间出租给乙， 乙将之用作与丙从事个人合伙经营的经营场所，合同约定租期5年，月租金6000元，但 没有约定租金的支付方式。乙未告知甲对门面房自行装修，花去费用10万元。一个月后，甲公司问乙要租金，乙认为没有到支付租金的时间， 甲公司要求乙拆除装修，乙拒绝。2019年8月，乙和丙因缩减业务，未经甲公司同意，将其中一间门面房 转租给丁公司，丁公司是一家经营涂料的公司，在经营中将门面房的墙污损。甲公司再一次向乙要求支付租金时，方得知转租的情况，甲公司要求解除与乙就该间门面房的租赁合同，并要求乙赔偿墙面污损的损失。经协商乙收回了门面房并赔偿了损失，甲公司同意继续让乙按原合同租赁。2019年 9月，甲公司拟将三间门面房出售给张某，但由于甲公司的原因暂时不能办理过户， 张某于是申请了预告登记。甲公司将出售门面的消息告知了乙，乙认为甲公司没有事先通知自己，侵害了自己的优先购买权，于是向法院提出申请，宣告甲公司与张某的买卖合同无效。 2019年10月，甲公司急于偿还一笔借款， 又将房屋抵押给银行，签订了抵押合同，办理抵押登记时银行方得知张某申请了预告登记。后来张某多次催告甲公司交房办理过户，但甲公司置之不理， 张某于是通知甲公司解除合同。一个月后，银行再次要求甲公司办理抵押登记，甲公司无奈，只好办理。借款到期，甲公司无法偿还，银行行使抵押权，拍卖该房屋。 不知该门面房已出租的李某以100万元价格拍得。李某通知乙公司搬出房屋，乙公司主张买卖不破租赁，而且自己要行使优先购买权。2020年2月，乙不幸车祸去世，李某通知丙收回房屋， 丙主张继续承租。 根据上述内容，回答以下问题：（1）乙公司是否可以未到支付租金的时间为由拒绝甲公司支付租金的要求？并说明理由。（2）甲公司是否有权要求乙拆除装修？并说明理由。（3）甲公司是否有权要求解除与乙之间的租赁合同？并说明理由。（4）甲公司是否有权要求乙赔偿墙面污损的损失？并说明理由。（5）乙是否有权要求法院宣告甲公司与张某的买卖合同无效？（6）2019年10月，银行是否取得房屋的抵押权？（7）张某是否有权解除与甲公司的门面房买卖合同？如果合同解除，预告登记是否还继续有效？（8）李某能否要求乙搬出门面房？乙主张行使优先购买权能否获得法院支持？并分别说明理由。（9）丙是否有权要求继续承租？并说明理由。
选项
答案
解析 （1）本题考核租赁合同中双方当事人的权利义务。 可以。根据合同法律制度规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《民法典》的有关规定仍不能确定的，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中双方约定租期5年，但未约定租金支付的时间，因而应当在届满一年的时候支付。
（2）本题考核租赁合同中双方当事人的权利义务。 有权。根据规定，未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的，出租人有权要求恢复原状或赔偿损失。
（3）本题考核租赁合同中双方当事人的权利义务。有权。根据规定，承租人未经出租人同意，擅自转租的，出租人有权解除与承租人的租赁合同。
（4）本题拷考核租赁合同中双方当事人的权利义务。有权。根据规定，承租人转租，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
（5）本题考核房屋租赁中承租人的优先权。 无权。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
（6）本题考核预告登记。 没有。根据规定，房屋抵押必须登记才能产生抵押权，本案中，由于张某申请办理了预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，在有预告登记的情况下，甲公司将房屋抵押给银行不发生物权效力。
（7）本题考核合同的法定解除。 张某有权要求解除与甲公司的门面房买卖合同，根据规定，一方迟延履行，经催告合理期限仍不履行的，守约方可以通知对方解除合同。如果合同解除， 预告登记失效。合同解除导致张某的债权消灭，根据规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。
（8）本题考核抵押与租赁和房屋租赁中承租人的优先权。 李某不能要求乙搬出门面房，根据规定，租赁在先并转移占有，抵押在后的，租赁关系不受影响，因此，李某必须继续履行原租赁合同。 乙主张优先购买权不能得到法院支持，根据规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但第三人善意，并已取得房屋所有权的除外。本案中，乙公司不能行使优先购买权，因为李某通过拍卖已经获得了房屋的所有权。
（9）本题考核房屋租赁中同住人的权利。有权。根据规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡的，其共同经营人或其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，法院应予支持。
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