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某评估项目背景如下,评估对象是一套旧住宅,该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、
某评估项目背景如下,评估对象是一套旧住宅,该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、
admin
2022-08-02
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问题
某评估项目背景如下,评估对象是一套旧住宅,该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6 层的住宅楼的4层。为评估该住宅的价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中,甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5 层,成交价格为2900元/m 2;乙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的4层,成交价格为3100元/m 2;丙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的5 层,成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5 层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析,得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见下表,并得到6 层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。5 层、6 层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表
(1)请计算三个可比实例的比准价值。
选项
答案
解析
(1)V甲=2900×110%/100%=3190.00(元/m2);V乙=3100×110%/105%×98%/100%=3182.67(元/m2);V丙=2700×110%/95%×98%/100%=3063.79(元/m2)。基本思路:比准价值=可比实例价格×修正系数本题的基本思路就是进行楼层调整。楼层属于区位因素。根据题目条件可知,评估对象与可比案例相关情况如下:
1.甲可比实例:V甲=2900×110%/100%=3190.00(元/m2);计算思路:(1)待估对象位于6层中的第4层,可比实例甲,位于6层中第5层;总楼层都是6层,因此直接计算所在楼层价格差异即可。(2)评估对象位于6层楼的4楼,市场价格差异系数为110%;甲位于6层楼的5楼,市场价格差异系数为100%;因此修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=110%/100%。2.V乙=3100×110%/105%×98%/100%=3182.67(元/m2);计算思路:(1)待估对象位于6层中的第4层,可比实例乙,位于5层中第4层,所在楼层价格差异需要修正,总楼层价格差异需要修正(2)被评估对象是在6层住宅楼的4层(110%),可比实例乙在5层住宅楼的4层(105%),所以修正住宅楼层:修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=110%/105%(3)题目说“6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%”,即待估对象(6层)/可比实例乙(5层)=98%/100%即:修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=98%/100%3.V丙=2700×110%/95%×98%/100%=3063.79(元/m2)。计算思路:(1)待估对象位于6层中的第4层,可比实例乙,位于5层中第5层,所在楼层价格差异需要修正,总楼层价格差异需要修正(2)被评估对象是在6层住宅楼的4层(110%),可比实例乙在5层住宅楼的5层(95%),所以修正住宅楼层:修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=110%/95%(3)题目说“6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%”,即待估对象(6层)/可比实例丙(5层)=98%/100%即:修正系数=待估对象区位因素指数/可比实例区位因素指数=98%/100%
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资产评估实务一
资产评估师
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