某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估,评估基准日为 7 2017 年 年

练习题库2022-08-02  44

问题 某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估,评估基准日为 7 2017 年 年 2 12 月 月 1 31 日,采用重置成本法。该办公楼由企业出资委托施工企业承建,建设工期 1 1 年,于 0 2010 年 年 2 12 月底建成并投入使用,建筑面积 0 10000 平方米,经济使用年限 0 50 年,办公楼使用、维修和保养正常。资产评估人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分 分 100 ),分值分别为 92 、 69 、 88 ,权重系数分别为 85% 、 10% 、 5% 。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为 5 3785 万元,安装工程造价为 5 705 万元。前期费用费率为 2% ,期间费用费率为 5% ,资金成本率为 4.35% ,利润率为 5%<1> 、计算该办公楼的评估值。

选项

答案

解析 【正确答案】 (1)确定重置成本
建安综合造价=土建工程造价+安装工程造价=3785+705=4490(万元)
前期费用=建安综合造价×2%=4490×2%=4490×2%=89.8(万元)
期间费用=(建安综合造价+前期费用)×5%=(4490+89.8)×5%=228.99(万元)
利息=(建安工程造价+期间费用)×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2+前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率
=(4490+228.99)×1×4.35%×1/2+89.8×1×4.35%=106.5443(万元)
利润=(建安工程造价+前期费用+期间费用)×利润率
=(4490+228.99+89.8)×5%=240.4395(万元)
重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润
=4490+89.8+228.99+106.5443+240.4395=5155.7738(万元)
(2)成新率的计算
①使用寿命法成新率的确定
成新率=(50-7)/50×100%=86%
②观察法成新率的确定
成新率=(结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数)÷100×100%=(92×85%+69×10%+88×5%)÷100×100%=89.5%
③加权平均综合成新率的确定
综合成新率=86%×0.4+89.5%×0.6=88.1%
(3)评估值计算
评估值=重置成本×综合成新率=5155.7738×88.1%=4542.24(万元)
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