2. 财务会计
  3. 某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为 7 2017 年 年

某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为 7 2017 年 年

练习题库2022-08-02  45
问题 某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为 7 2017 年 年 2 12 月 月 1 31 日，采用重置成本法。该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期 1 1 年，于 0 2010 年 年 2 12 月底建成并投入使用，建筑面积 0 10000 平方米，经济使用年限 0 50 年，办公楼使用、维修和保养正常。资产评估人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分 分 100 ），分值分别为 92 、 69 、 88 ，权重系数分别为 85% 、 10% 、 5% 。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为 5 3785 万元，安装工程造价为 5 705 万元。前期费用费率为 2% ，期间费用费率为 5% ，资金成本率为 4.35% ，利润率为 5%＜1> 、计算该办公楼的评估值。
选项
答案
解析 【正确答案】 （1）确定重置成本
建安综合造价＝土建工程造价＋安装工程造价＝3785＋705＝4490（万元）
前期费用＝建安综合造价×2%＝4490×2%＝4490×2%＝89.8（万元）
期间费用＝（建安综合造价＋前期费用）×5%＝（4490＋89.8）×5%＝228.99（万元）
利息＝（建安工程造价＋期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率
＝（4490＋228.99）×1×4.35%×1/2＋89.8×1×4.35%＝106.5443（万元）
利润＝（建安工程造价＋前期费用＋期间费用）×利润率
＝（4490＋228.99＋89.8）×5%＝240.4395（万元）
重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润
＝4490＋89.8＋228.99＋106.5443＋240.4395＝5155.7738（万元）
（2）成新率的计算
①使用寿命法成新率的确定
成新率＝（50－7）/50×100%＝86%
②观察法成新率的确定
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%＝（92×85%＋69×10%＋88×5%）÷100×100%＝89.5%
③加权平均综合成新率的确定
综合成新率＝86%×0.4＋89.5%×0.6＝88.1%
（3）评估值计算
评估值＝重置成本×综合成新率＝5155.7738×88.1%＝4542.24（万元）
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