2. 建筑工程
  3. 某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区 业

某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区 业

资格题库2022-08-02  85
问题 某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区 业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知 甲乙公司办理移交。
现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用 设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。 对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移 交工作范围。
资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保 管，已销毁。
费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服 务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。
上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。 接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。
<strong>问题 </strong>
1.本案例中物业承接查验的做法是否正确？简耍说明理由。
2.本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处置方法是否 正确？简要说明理由。
3.物业资料的移交应包含哪些内容（请列举）?本案例中，甲公司处置入住资料的行为 是否符合档案管理规定？简要说明理由。
4.本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司经营的 欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的处理方法。
5.你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作？简要说明理由。
选项
答案
解析 1.不正确。

理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接 查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可 根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：①物业资料情况；②物业共用部位、共用设 施设备及管理现状；③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；④其他内容，包括物业管 理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电 的合同、协议等。

2.甲公司的解释恰当。

理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由 建设单位负责。

甲、乙两公司的处置方法不正确。

理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订 移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况， 并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

3.物业资料的移交应包括：

（1）物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

（2）业主资料包括业主入住资料、房屋装修资料。

（3）管理资料。

（4）财务资料。

（5）合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

（6）人事档案资料。

（7）其他需要移交的资料。

本例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。

理由：入住资料属于无限期保存资料。

4.部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。

理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业 主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。

甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。

恰当的处理方法：①企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经 营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展；②通过有偿服务、扩大多种经营。

5.从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：

（1）新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。

（2）物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺 利进行。

（3）移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务 管理。

（4）移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。
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