某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，年有效毛收入为60万元，正常运营

考试题库2022-08-02 108

问题某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，年有效毛收入为60万元，正常运营费用为24万元，资本化率为8.2％，该宗房地产的收益价格为（）万元。(2003年真题)A.403.77B.420.26C.439.02D.672.95

选项 A.403.77
B.420.26
C.439.02
D.672.95

答案 A

解析净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益。收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式为：

式中，V为房地产的收益价格；A为房地产的净收益；Y为房地产的报酬率或折现率；n为房地产的收益期限。根据题意得：A=60-24=36（万元），则V=36÷0.082×[1-1÷1.08240-8]=403.77（万元）。

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