2. 建筑工程
  3. （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付

（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付

资格题库2022-08-02  33
问题 （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付款为总价的 50%，其余为银行提供的年利率为 8%，期限为 10 年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为 19 年，首年租金为 150 万元，每隔 5 年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案：购买总价为 400 万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第 1 年年初一次性付清，该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为 19 年，其中前 10 年的年租金为 120 万元，后 9 年的年租金为 190 万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。　1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。　　2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣
选项
答案
解析 　1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1 所示。表1　甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/［（1+i）n-1］=300 错误8%错误（1+8%）10/［（1+8%）10-1］=44.71（万元）。　　（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2 所示。表2　乙方案的资本金现金流量万元2.用差额投资内部收益率法进行方案比选　　（1）进行单一方案评价　　NPV 甲=－300+67.79/15%错误［1－1/（1+15%）5］+73.41/15%错误［1－1/（1+15%）5］错误1/（1+15%）5＋124.03/15%错误［1－1/（1+15%）5］错误1/（1+15%）10+130.24/15%错误［1－1/（1+15%）4］错误1/（1+15%）15=－300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）>0，甲方案可行。　　NPV 乙=－400+85/15%错误［1－1/（1+15%）10］+155/15%错误［1－1/（1+15%）9］错误1/（1+15%）10=－400+426.60+182.82=209.42（万元）>0，乙方案可行。　　（2）用差额投资内部收益进行方案比选　　因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表3 所示。表3　现金流量表（3）计算（乙－甲）差额内部收益率　　令i1=16%，NPV1=－100+17.21/16%错误［1－1/（1+16%）5］+11.59/16%错误［1－1/（1+16%）5］错误1/（1+16%）5+30.97/16%错误［1－1/（1+16%）5］错误1/（1+16%）10+24.76/16%错误［1－1/（1+16%）4］错误1/（1+16%）15=4.88（万元）。　　令i2=17%，NPV1=－100+17.21/17%错误［1－1/（1+17%）5］+11.59/17%错误［1－1/（1+17%）5］错误1/（1+17%）5+30.97/17%错误［1－1/（1+17%）5］错误1/（1+17%）10+24.76/17%错误［1－1/（1+17%）4］错误1/（1+17%）15=－0.97（万元）。　　FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）错误1%=16.83%。　　因为FIRR=16.83%>15%，所以乙方案优于甲方案。
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