某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50

免费题库2022-08-02 51

问题某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：　　第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；　　第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；　　第三年投入资金12750万元。　　该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。　　在贷款利息最少条件下，求：　　（1）该项目的借款计划和还款计划。　　（2）该项目全部投资内部收益率。　　（3）该项目自有资金财务净现值。

选项

答案

解析　【第一问解答】　　借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入　　（1）销售收入　　第一年末：无销售收入　　第二年末：7750万元　　第三年末：12600万元　　第四年末：21650万元　　（2）借款　　第1年年初：无借款　　第2年年初：13250-3250=10000（万元）　　第3年年初：12750-7750=5000（万元）　　（3）第4年还款情况　　第4年年初（3年末）需还款：10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元）　　可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）　　可继续计息，留待第5年初（第4年末）偿还　　（4）第5年初（第4年末）还款情况　　第5年初需偿还本息：5000×（1+10%）=5500（万元）　　由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元　　借款计划与还款计划