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某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50
某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50
考试题库
2022-08-02
87
问题
某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年末全部售完;服务用房在第五年初开始出租,出租率为90%,租金为3000元/(m2年),运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。 假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%,投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。 在贷款利息最少条件下,求: (1)该项目的借款计划和还款计划。 (2)该项目全部投资内部收益率。 (3)该项目自有资金财务净现值。
选项
答案
解析
(1)求借款计划和还款计划: ①借款计划: 第2年初借款:13250-3250=10000(万元); 第二年年末的净销售收入为7750万元,可全部用于再投入生产,则第3年初借款:12750-7750=5000(万元); ②还款计划: 第4年初应还款:10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元),第三年年末的净销售收入12600万元,全部用于偿还本息,因此第4年年初实际还款12600万元; 第5年初应还款:(17600-12600)×(1+10%)=5500(万元),还款5500万元。 (2)求现金流量: ①第5~40年的年租金收入:3000×5000×90%=1350(万元); ②第5~40年的年运营成本:1350×20%=270(万元); 列出现有资金流量表见表6-8。表6-8 现有资金流量表(单位:万元)
求项目全投资内部收益率: 项目内部收益率可以用内插法求得,其计算公式为: FIRR=i1+NPV1/(NPV1+|NPV2|)×(i2-i1) 代入数据得: ①当i1=15%时:
②当i1=16%时:
因此,FIRR=15%+1%×450.52/(450.52+398.64)=15.53%。 (3)求自有资金财务净现值 财务净现值的计算公式如下:
代入数据得:
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