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建筑工程
A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地,面积4000m2,使用年限
A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地,面积4000m2,使用年限
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2022-08-02
27
问题
A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地,面积4000m2,使用年限50年,规划建筑容积率5,用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商,由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费),并在项目投入运营后由B集团经营,B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后,将项目无偿地移交给A开发商。 B集团估算数据如下:房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%,建设期3年,建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入,年贷款利率(融资费用不另计)10%,按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年,运营成本为收益的35%,B集团目标成本利润率为45%。 假设项目收益发生在年末,折现率为10%,请测算B集团经营多少年后可收回投资,并达到目标利润率。
选项
答案
解析
(1)总开发价值
①项目年净收益:3600×(1-35%)=2340(万元);
②总开发价值:P=(A/i)×[1-1/(1+i)n]=(2340/10%)×[1-1/(1+10%)n]。
(2)总开发成本
①总建筑面积:4000×5=20000(m2);
②建造成本:4000×20000=8000(万元);
③专业人员费用:8000×10%=800(万元);
④管理费用:(8000+800)×5%=440(万元);
⑤财务费用:(8000+800+440)×[(1+10%)3/2-1]=1420(万元);
⑥总开发成本:8000+800+440+1420=10660(万元)。
(3)成本利润率的公式为:成本利润率=(总开发价值-总开发成本)÷总开发成本×100%。
即45%={(2340/10%)×[1-1/(1+10%)n]-10660}/10660×100%,解得:n=11.34(年)。
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