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建筑工程
某开发商获得某项目用地4200m2,规划建设用地面积4000m2,总容积率为6.
某开发商获得某项目用地4200m2,规划建设用地面积4000m2,总容积率为6.
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2022-08-02
71
问题
某开发商获得某项目用地4200m2,规划建设用地面积4000m2,总容积率为6.5,地上建筑容积率为5.0。项目开发周期为2年,购买土地使用权后半年开始建设,工期为1.5年,购买土地使用权费用为7200万元,建造成本为4000元/m2(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的10%,管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%,贷款利率为12%,按季计息,融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85,预计建成后前两年年租金为2100元/m2,以后逐年提高6%,运营成本占租金收入的12%,空置率为10%,当前房地产投资收益率为15%,土地使用权期限为50年,且土地使用权出让合同中已约定不可续期,建筑物为框架结构。试求该项目成本利润率(假设土地购置费于期初一次性投入,土地管理费在前期均匀投入,建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)。
选项
答案
解析
(1)项目总开发价值 ①总开发量:4000×6.5=26000(m2); ②项目总开发价值:
(2)项目总开发成本 ①土地成本:7200万元; ②建造成本:4000×26000=10400(万元); ③其他工程费:10400×10%=1040(万元); ④管理费: a.土地管理费:7200×5%=360(万元); b.建设期管理费:(10400+1040)×5%=572(万元); c.管理费合计:932万元; ⑤财务费用: a.土地费用利息:7200×[(1+12%/4)2×4-1]=1920.74(万元); b.土地管理费利息:360×[(1+12%/4)1.75×4-1]=82.75(万元); c.建造成本、其他工程费、建设期管理费用利息: (10400+1040+572)×[(1+12%/4)1.5/2×4-1]=1113.84(万元) d.融资费用:(1920.74+82.75+1113.84)×10%=311.73(万元); e.财务费用总计:3429.03万元; ⑥项目开发成本总计:(7200+10400+1040+932+3429.03)=23001.03(万元)。 (3)开发商利润:37939.12-23001.03=14938.09(万元)。 (4)成本利润率:14938.09/23001.03=64.95%。
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