2. 建筑工程
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某开发商于2010年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万

考试题库2022-08-02  17
问题 某开发商于2010年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2012年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2013年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2013年8月1日至2023年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%。试计算届时最低转售单价（计算时点为2013年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
选项
答案
解析 （1）现金流入现值
　　①租金收入现值：
　　P1＝A1÷（i－s）×[1－（1＋s）n÷（1＋i）n]＝150×12×50÷（12%－2%）×[1－（1＋2%）10÷（1＋12%）10]＝54.68（万元）
　　②转售收入现值
　　设转售收入为x万元，则转售收入现值为：x÷（1＋12%）10。
　　③现金流入现值＝54.68＋x÷（1＋12%）10。
　　（2）现金流出现值
　　①定金：5×（1＋12%）＝5.60（万元）。
　　②追加首付款：11.50万元。
　　③贷款偿还
　　a．在计算时点时总房价：50×1.1＝55（万元）；
　　b．在计算时点时的贷款额：P2＝55－（5＋11.50）＝38.50（万元）；
　　c．年还本付息额A1：A＝P2×i÷[1－（1＋i）－n]＝38.50×6.5%÷[1－（1＋6.5%）－10]＝5.36（万元）；
　　d．已知经营期的内部收益率达到12%，则年还本付息额A1的折现值P＝A÷i×[1－（1＋i）－n]＝5.36÷12%×[1－（1＋12%）－10]＝30.26（万元）。
　　④出租成本＝A÷i×[1－（1＋i）－n]＝3÷12%×[1－（1＋12%）－10]＝16.95（万元）。
　　⑤装修费用＝6×（1＋12%）－10＝1.93（万元）。
　　⑥现金流出现值＝5.60＋11.50＋30.26＋16.95＋1.93＝66.24（万元）。
　　（3）转售单价
　　令净现值为0，即：现金流入现值－现金流出现值＝0；
　　54.68＋x÷（1＋12%）10－66.24＝0
　　解得：x＝35.92（万元）；
　　转售单价为：35.92÷50＝0.7184（万元/m2），即7184元/m2。
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