甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权,土地使用期限为40年,约定不可续

admin2022-08-02  35

问题 甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权,土地使用期限为40年,约定不可续期。经批准规划建设方案为:容积率为12,设计高度为150m,设计用途为酒店。该项目基础工程完成时,因城市规划调整,酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工,为确定规划调整给该开发项目造成的损失,甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算,规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元,使用成本年均高出2万元,功能缺陷导致年均收益损失50万元,报酬率为7%。规划调整该开发项目造成的损失不包括(  )。A.投资利息损失B.土地价值减损C.前期工程费损失D.酒店品质受损造成经营收益损失

选项 A.投资利息损失
B.土地价值减损
C.前期工程费损失
D.酒店品质受损造成经营收益损失

答案 B

解析 涉及开发商的规划变更包括:①被动变更,政府降低建筑容积率、建筑密度、建筑限高等;②主动变更,开发商或政府提高容积率、建筑密度,减少绿地率等;③欺诈变更,期房或分期建设的住宅项目,建成后容积率、小区环境、教育医疗等配套设施与售楼宣传不符。其中,被动变更包括:尚未开发的出让土地使用权的变更和已进入开发阶段的在建工程。已进入开发阶段的在建工程应计算的损失和收益包括:土地价值差额;前期工程费(勘察、设计、监理、招标等)损失;工程开发损失;投资利息损失;投资利润损失;楼盘品质提高或降低量化值;同一开发商相邻关联楼盘间接损失。本案例属于已进入开发阶段的在建工程的被动变更,规划调整没有造成土地价值减损,因此,规划调整该开发项目造成的损失不包括土地价值减损。
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