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  3. 某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租

某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租

admin2022-08-02  6
问题 某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。　　若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
选项
答案
解析 答案：（1）若进行拍卖底价评估，则应选择以下评估方法：
　　本题中，进行拍卖底价评估时应首选比较法和收益法评估，商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以比较法也是商务房地产估价的一种常用方法；由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。有条件选用市场法的，应首选市场法；选收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
　　（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线主要有：
　　①分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；
　　②选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；
　　③确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；
　　④按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。
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