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李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为
李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为
资格题库
2022-08-02
54
问题
李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要,张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值,估价结果为2300元/m2。 请问:1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?
选项
答案
解析
1.(1)二者的时点不同。张某买进时的时间点为2006年6月,评估时的时间点为2006年9月30日,由于房屋价值会受时间点的影响,所以价值不同。
(2)二者的价值类型不同。转让价格是指市场上的实际成交价格,抵押价值是指假定未设立法定优先受偿权利下的价值(或有限市场价格)减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。评估的是公开市场价值与实际价值可能不一致。
(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
(4)从评估的目的来看,抵押价值评估需要采取谨慎原则,评估结果较为保守。
2.(1)二者的时点不同。房地产估价机构的价值时点为2007年9月,邻近商铺的价值时点为2007年4月,所以价值不同。
(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含:
①被征收房屋补偿费;
②搬迁费;
③临时安置费;
④停产停业损失补偿费;
⑤补助和奖励。
(3)对估价对象的界定可能不同。
(4)最终拆迁补偿标准由拆迁人和被拆迁人协商确定,与评估结果可能存在差异。
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