2. 建筑工程
  3. 甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场

甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场

资格题库2022-08-02  53
问题 甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断正确的是（　　）。A.因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高B.因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低C.该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值D.该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
选项 A.因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高
B.因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低
C.该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值
D.该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
答案 B
解析 假设开发法简要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。
本题中，开发完成时，由于该区域住宅供给增多，空置率上升，房地产价格会下降。因此，利用假设开发法估价时，应适当调低售价。
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