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建筑工程
甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑
甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑
资格题库
2022-08-02
9
问题
甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层,每层建筑面积为2000m2,其中1层有600m2为酒店大堂,900m2出租用于餐厅和咖啡厅,1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每间建筑面积为40m2;会议室5间,建筑面积共500m2;自用办公室3间,建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元,年平均入住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均为每间每日1000元,平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限为30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容,请指出错误并改正。 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800(万元); 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元); 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24(万元); 酒店年总费用=1022×40%=409(万元); 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元); 酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷(1+10%)30]=6007(万元); 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元); 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)。
选项
答案
解析
答案:上述估价报告中的错误及改正具体如下:
(1)错误:酒店客房年总收益计算错误。
改为:酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。
(2)错误:酒店会议室年总收益计算错误。
改为:酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。
(3)错误:自用办公室价值计算重复。
改为:因其价值已包含在酒店的整体价值内,不应重复计算。
(4)错误:总价格中的“酒店客房及会议室价格”计算有误。
改为:酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷(1+10%)30]=6005(万元)。
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