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封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××商

考试题库2022-08-02  32
问题 封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××商业城部分商铺估价结果报告　　一、委托方：××有限公司（法定代表人、住所略）　　二、估价方：××房地产估价事务所（法定代表人、住所略）　　三、估价对象　　估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。　　××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（3001～3009号）经营男女装，业主分别与“××”“×××”等品牌商家签订了租赁协议。　　四、估价目的　　为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。　　五、估价时点　　2008年6月20日。　　六、价值定义（略）　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法　　估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。　　市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。　　十、估价结果　　××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元（大写港币叁佰玖拾捌万元整），折合人民币426万元（大写金额：人民币肆佰贰拾陆万元整）（港币：人民币＝1∶1.07）。　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期（略）　　十三、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告　　一、个别因素分析　　××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析（略）　　四、最高最佳使用分析（略）　　五、估价方法选用（略）　　六、估价测算过程　　（一）运用市场比较法估价　　由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。　　1．交易情况修正　　可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。　　2．交易日期修正　　有关统计部门的资料表明，2008年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2008年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。　　3．个别因素修正　　以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。　　4．区域因素修正　　可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略优于可比实例A。　　可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略劣于可比实例B。　　可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略优于可比实例C。表1-31　市场比较法估价计算表物业名称：××商业城3层商铺（估价时点：2008年6月20日）5．求取比准价格　　平均比准价格单价＝（7282＋7197＋7402）/3＝7294（港元/m2）；　　故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15×7294＝3990912（港元），取整为399万港元。　　（二）运用收益法估价　　由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用收益法，公式为：V＝a/r×[1－1/（1＋r）n]。　　资本化率取9%。　　1．估算年租金收入　　经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：　　该物业客观租金水平取人民币85元/（m2·月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元×12＝1020（元/m2）。　　2．计算年出租费用　　维修费：按年收益的3%计算，年维修费＝1020×3%＝30.6（元/m2）；　　房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%＝65.1（元/m2）；　　保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰＝19.4（元/m2）；　　营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020×16.576%＝169.1（元/m2）；则年总费用＝30.6＋65.1＋19.4＋169.1＝284（元/m2）。　　3．估算年净收益　　1020－284＝736（元/m2）　　4．求取收益价格　　剩余使用年限为34年，则收益价格单价V＝736/9%×[1－1/（1＋9%）34]＝7741（元/m2）＝7235（港元/m2）。　　（港元∶人民币＝1∶1.07）　　故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：　　7235×547.15＝3958630（港元），取整为396万港元。　　七、估价结果确定　　将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：　　最终估价值＝（399＋396）/2＝398（万港元）。　　综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2008年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件（略）
选项
答案
解析 答案：上述估价报告中的错误及理由具体如下：
　　（1）估价结果报告中，估价对象××商业城土地权益状况未有介绍，土地使用权何时出让，使用年限起止时间、土地级别等均应详细说明。
　　理由：估价结果报告中，估价对象的写作应包括三方面的内容：①估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等；②土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等；③建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。
　　（2）在估价技术报告中适用的可比实例A为××酒店，虽属商业类物业，但为旅店，与估价对象商铺小类不相同，故而不甚适当。
　　理由：可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例应符合可比实例房地产应与估价对象房地产相似的要求，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。
　　（3）可比实例C为××大厦，不知是百货大楼还是写字楼，如果是办公大厦，则亦不恰当。
　　理由：可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例应符合可比实例房地产应与估价对象房地产相似的要求，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。
　　（4）区域因素修正中，可比实例A的描述性语言：“估价对象所处的××商业城的区域；条件略优于可比实例”，与表格中的繁华程度（高）、修正系数为100/103并不符合，“可比实例A所处的区域条件略优于估价对象所处的××商业城”，故作减价调整。
　　理由：区域因素调整时，可比实例条件优于估价对象，则做减价调整；可比实例条件劣于估价对象，则做加价调整。可比实例A的繁华程度比估价对象高，修正系数为100/103，故可比实例A条件优于估价对象，应做减价调整。
　　（5）与上同理，可比实例B所处的区域条件略劣于估价对象所处的××商业城，应作增价调整，调整系数为100/98。
　　理由：区域因素调整时，可比实例条件优于估价对象，则做减价调整；可比实例条件劣于估价对象，则做加价调整。可比实例B的繁华程度比估价对象低，修正系数为100/98，故可比实例B条件劣于估价对象，应做加价调整。
　　（6）与上同理，可比实例C所处的区域条件略优于估价对象所处的××商业城，应作减价调整，调整系数为100/102。
　　理由：区域因素调整时，可比实例条件优于估价对象，则做减价调整；可比实例条件劣于估价对象，则做加价调整。可比实例C的繁华程度比估价对象高，修正系数为100/102，故可比实例C条件优于估价对象，应做减价调整。
　　（7）收益法中，资本化率为什么取9%的理由未见说明。
　　理由：收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。采用收益法时，应说明资本化率的理由。
　　（8）计算年出租费用中，建筑物构建价格是多少，未有说明。从题意分析，应是7750元/m2但没有出处。
　　理由：估价中的价格应予以明确说明。
　　（9）建筑物投保时的构建价格与上相同，应为7750元/m2，未有出处。
　　理由：估价中的价格应予以明确说明。
　　（10）求取收益价格中，剩余使用年限为34年，从何处来，未有说明。
　　理由：估价中的价格应予以明确说明。
　　（11）今后34年中（2008年6月20日至2042年6月19日），年净收益736元/m2始终保持不变未有说明，是否可能。
　　理由：年净收益在长时间内的变化应当说明。
　　（12）资本化率在34年中也一直保持不变，未说明。
　　理由：资本化率的取值应当说明。
　　（13）收益法公开市场价7235×547.15＝3958630.25（港元），略有误差。
　　（14）最后的估价结果确定中，也要用人民币表示为426万元。
　　理由：说明不同估价方法的测算结果和最终结果，估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明价值时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
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