2. 建筑工程
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（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略）××置业

考试题库2022-08-02  22
问题 （封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略）××置业公司部分房地产估价结果报告　　一、委托方　　××置业公司　　法定代表人：×××　　住所：××市××路××号。　　二、估价方　　××房地产估价事务所　　法定代表人：×××　　住所：××市××路××号　　二级评估机构资质。　　三、估价对象　　××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。　　四、估价目的　　为估价对象抵押贷款提供依据。　　五、估价时点　　经估价委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。　　六、价值定义（略）　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法　　根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。　　十、估价结果　　经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写金额：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写金额：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为9430元/m2；在建写字楼的总价值9741万元（大写金额：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期　　2004年6月30日至2004年7月5日。　　十三、估价报告应用的有效期（略）××置业公司部分房地产估价技术报告　　一、估价对象状况分析　　××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。　　估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。　　二、市场背景分析（略）　　三、最高最佳使用分析（略）　　四、估价方法选用　　根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。　　五、估价测算过程　　（一）超市的估价（略）　　估价对象的单价＝（9347＋8484＋10458）÷3＝9430（元/m2）；总价＝9430×7800＝7355（万元）。　　（二）在建写字楼的估价　　1．首先测算该写字楼开发完成后的价值　　根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。　　年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×（1－20%）＝3215（万元）；　　年运营费用＝3215×55%＝1768（万元）；　　净收益＝有效毛收入－运营费用＝3215－1768＝1447（万元）；　　收益年期取50年；　　报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%；　　根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。　　2．测算未来还需发生的各项成本及税费等　　根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。　　（1）续建工程费及管理费等　　装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。　　（2）投资利息　　当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息＝3490×[（1＋5.85%）0.5－1]＝101（万元）。　　（3）销售税费　　当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费＝14183×6%＝851（万元）。　　3．在建写字楼的评估价值　　总价值：14183－3490－101－851＝9741（万元）。　　六、估价结果确定　　按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元（大写金额：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写金额：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写金额：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
选项
答案
解析 答案：上述估价报告有多处错误，具体如下：
　　（1）估价对象描述中缺少权益状况说明。（如土地使用期限及起止日期。剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）
　　理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象基本状况应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等。土地基本状况应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等。
　　（2）没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。
　　（3）在估价对象说明中，对建筑物说明不够全面，如缺少交通，公共配套设施，周围环境等区位状况说明，建筑物建成年份，结构，层高等说明。
　　（4）超市还应选用收益法进行估价。
　　理由：超市属于收益性物业，在采用比较法的同时也应采用收益法对其进行估价。
　　（5）缺拟采用的估价方法的定义。
　　理由：估价方法要说明本次估价所采用的估价方法名称和定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。
　　（6）估价结果中应说明在建写字楼单价。
　　（7）收益期限的选取没有说明原因或依据。
　　（8）收益法只选择一个参照物，客观性不够。
　　（9）全年收益天数按300天计算错误。
　　（10）确定报酬率不能只参照一个实例。
　　理由：报酬率采用市场提取法确定，选取同类房地产的交易实例，通过试算法与线性内插法求取，不能只参照一个实例。
　　（11）比准价格应为收益价格。
　　理由：在测算该写字楼开发完成后的价值中，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式求取的是估价对象在经营使用状态下的收益价格而不是比准价格。
　　（12）应该首选现金流量折现法进行计算。
　　（13）未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。
　　理由：投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。为便于投资利息的计算，销售费用应区分为竣工（或者说是开发完成）之前发生的费用和竣工（或者说是开发完成）之后发生的费用，在竣工（或者说是开发完成）之前发生的费用应计息，在竣工（或者说是开发完成）之后发生的费用不计息。在建工程投资的利息应计算在内。
　　（14）缺少未来发生的利润的计算。
　　（15）缺少开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。
　　理由：根据在建工程建设进度，需测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。
　　（16）缺少附件的有关内容。
　　理由：估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
　　（17）光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否是客观收益，没有说明。
　　理由：估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入等，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入等后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入等进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又称为实际租金），租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。
　　（18）技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。
　　（19）没有说明空置率是预测的客观空置率。
　　（20）在确定收益价格时，未说明土地使用权出让合同只能够在已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。
　　（21）假设开发法缺少投资利润，销售费用，取得待开发房地产税费的计算。
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