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××××房地产估价报告封面及目录（略）致估价委托人函　　×××（估价委托人全名）

考试题库2022-08-02  15
问题 ××××房地产估价报告封面及目录（略）致估价委托人函　　×××（估价委托人全名）：　　受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。　　估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元（大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整），单位建筑面积价格人民币6993元/m2。　　附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司（盖章）法定代表人：×××（签章）二〇〇六年十月十五日估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××××房地产估价结果报告　　一、估价委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　（一）区位状况（略）　　（二）实物状况　　1．建筑物实物状况　　建筑面积：243.70m2　　建筑结构：钢筋混凝土结构　　总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层　　竣工日期：2005年9月10日　　成新率：现状成新为十成新　　层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5米，2层层高约3.2米　　建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼　　装修情况：（略）　　设施设备：（略）　　工程质量：（略）　　维护、保养情况：良好　　大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市　　物业管理状况：（略）　　绿化等其他情况：（略）　　2．土地实物状况　　土地用途：1～2层为商业服务　　土地等级：商业Ⅲ级　　土地开发程度：七通一平　　土地出让年限：40年，至2044年4月9日止　　形状、地势、地质；水文状况：（略）　　（三）权益状况　　1．建筑物权益状况　　根据估价委托人提供的《房屋所有权证》（证号××号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。　　2．土地使用权权益状况　　根据估价委托人提供的《国有土地使用证》，（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。　　3．他项权利状况　　据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。　　四、估价目的　　为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。　　五、估价时点　　2006年10月10日　　六、价值定义　　本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。　　七、估价依据（略）　　八、估价原则（略）　　九、估价方法　　根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。　　十、估价结果　　经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2。　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业期　　2006年10月10日至10月15日　　十三、估价报告应用的有效期　　本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。　　十四、有关说明（略）××××房地产估价技术报告　　一、估价对象房地产状况分析（略）　　二、市场背景分析（略）　　三、最高最佳使用分析（略）　　四、估价方法选用（略）　　五、估价测算过程　　（一）比较法　　根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。　　1．测算1层商铺价格　　估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。　　具体评估过程如下：　　（1）可比实例的选取　　选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-17。　　（2）比较修正　　①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。　　②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。　　③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表1-18。表1-18　房地产状况因素修正系数及计算表　　（3）比准价格计　　（3）比准价格计算　　根据表1-18中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：　　利用实例A计算：为10605元/m2；　　利用实例B计算：为9958元/m2；　　利用实例C计算：为9285元/m2。　　从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。　　2．测算2层商铺价格　　估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。　　××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%＝4975（元/m2）。　　3．测算估价对象比准价格　　估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85m2×（9950＋4975）＝181.86（万元）。　　（二）收益法　　1．估算有效毛收入　　（1）潜在毛收入　　潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入：根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/月·m2，则年潜在毛收入为：65×243.70×12＝190086（元）。　　（2）有效毛收入　　由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：　　有效毛收入＝潜在毛收入×（1－收入损失率）　　空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：　　190086×（1－10%）×（1－5%）＝162524（元）。　　2．确定年运营费用　　为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：　　（1）税金　　指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×（12%＋5.85%）＝29011元。　　（2）管理费和租赁费用　　指对出租房屋实行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%＝4063（元）。　　（3）维修费　　指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元（取值及计算过程略）。　　（4）保险费　　指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的0.15%。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×0.15%＝731（元）。　　（5）运营费用合计　　年运营费用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＝38605（元）。　　3．确定房地产年净收益　　房地产年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝162524－38605＝123919（元）。　　4．确定报酬率　　报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%（取值理由及过程略）。　　5．确定收益年限n　　估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据颁布标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n＝58.9（年）。　　6．计算房地产收益价格V＝A/Y×[1－1÷（1＋Y）n]＝123919/8%×[1－1÷（1＋8%）58.9]＝1532338（元）＝153.23（万元）　　即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。　　六、估价结果确定　　经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则：估价对象最终估价结果：　　房地产总价＝181.86×60%＋153.23×40%＝170.41（万元）　　房地产单价＝170.41×10000÷243.70＝6993元/m2　　估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2。附件（略）
选项
答案
解析 上述估价报告中的错误及理由具体如下：
　　（1）致估价委托人函缺少价值时点。
　　理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。
　　（2）致估价委托人函缺少估价报告应用的有效期。
　　理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。
　　（3）结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。
　　理由：估价对象的写作包括土地基本状况，内容有：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质等。估价结果报告不应缺少土地面积的描述。
　　（4）结果报告估价方法中缺少估价方法定义（或各种方法未做说明）。
　　理由：估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法的定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
　　（5）结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误。
　　理由：如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。
　　（6）技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性。
　　理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足以下要求：①与估价对象区位相近；②与估价对象的用途相同（是指大类用途相同）；③与估价对象的权利性质相同（当两者不相同时，一般不能作为可比实例，如估价对象是出让土地使用权的房地产，则划拨土地使用权的房地产交易实例不能作为可比实例）；④与估价对象档次相当；⑤与估价对象规模相当（可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2）；⑥与估价对象的建筑结构相同。
　　（7）比较因素欠缺，如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收益年限等是否相近（或未对上述因素进行修正；或未对权益状况进行修正）。
　　理由：估价报告的写作要求完整。应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容应齐全、配套，没有重大遗漏。
　　（8）缺少可比实例因素的分析说明（或缺少可比实例因素修正系数表；或修正系数取值说明）。
　　理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。报告的写作者应按照估价方法的操作步骤，因果分明、条例清晰的表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又符合逻辑推理。
　　（9）可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。
　　（10）比较法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。
　　（11）估价对象的层高经现场查勘，一层层高4.5米，未进行相应修正处理。
　　理由：比较修正时要对设备、层高、时间等主要影响因素进行修正。
　　（12）技术报告中比较法缺少计算公式（或比较法求取比准价格缺少计算过程）。
　　理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。报告的写作者应按照估价方法的操作步骤，因果分明、条例清晰的表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又符合逻辑推理。
　　（13）1、2层平均租金确定65元/（月·m2）过于简单（应用调查实例确定租金；应说明1、2层是否是组合商铺）。
　　（14）租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。
　　理由：租赁收入（潜在毛收入）包括租金收入、租赁保证金或押金的利息收入和其他收入。
　　（15）10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。
　　（16）有效毛收入计算应为190086×（1－10%－5%）＝161573（元）（两率不是连乘是连加）。
　　理由：有效毛收入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。空置的部分没有收入。收租损失是指拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或不付租金所造成的收入损失。
　　（17）营业税及附加为租金收入的5.85%不准确。
　　（18）运营费用中缺少土地使用税。
　　理由：运营费用，实质上包括两部分内容：一是维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。二是归于其他资本的收益，或称非房地产本身所创造的收益，例如货币资金的利息和利润等。
　　（19）出租房屋管理费和租赁费用，按经验数据取值不妥（或管理费和租赁费用取2.5%，理由不充分）。
　　（20）保险费的计算基础错误，应为建筑物现值
　　理由：计算保险费时，取建筑物重置价为2000元/m2错，应减去折旧。
　　（21）收益法公式的选用没有理由（或没有对未来净收益做出分析；或采取净收益不变公式缺少理由）。
　　（22）土地剩余使用年限为37.5年。
　　（23）收益法中采用建筑物耐用年限是错误的，应按土地使用权剩余年限计算。
　　理由：根据国家相关法律法规，按照孰短原则，确定房地产收益期限为建筑物耐用年限与土地使用权剩余年限的最小值。
　　（24）可比实例缺少币种。
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