2. 建筑工程
  3. 丙公司购得一个已停工3年的在建工程，结构封顶，其中1～5层为商业裙楼，6～30层

丙公司购得一个已停工3年的在建工程，结构封顶，其中1～5层为商业裙楼，6～30层

admin2022-08-02  26
问题 丙公司购得一个已停工3年的在建工程，结构封顶，其中1～5层为商业裙楼，6～30层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和6～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。　　请问：1.请问可以设定抵押的房地产包括哪些？2.请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
选项
答案
解析 1.　房地产抵押估价，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》《房地产估价规范》《商业银行房地产贷款风险管理指引》《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》《房地产抵押估价指导意见》等进行。根据上述规定，可以设定抵押的房地产有：
　　（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
　　（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。
　　（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
　　（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。
　　（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
　　（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
　　（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
　　（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　（9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押。
　　（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
2.（1）可优先选择假设开发法，同时也可采用成本法，进行综合调整。
　　①假设开发法的技术路线：在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。
　　②成本法的技术路线：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利息、税费所组成，将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。
　　（2）本案例，欲用3年的在建工程，俗称“烂尾楼”向银行申请抵押贷款，应首先明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及6～8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确；必须了解当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等；评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。在确定评估价值时须考虑的因素有：
　　①可优先采用假设开发法，再采用成本法。进行估算时要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，商业裙楼的装饰、装修费用等均不是小数；如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。
　　②采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房（采用收益法）和住宅（采用比较法）应根据市场行情分析分别估价。
　　③应按估价时点的市场价值估算，不能按3年前的市场价值估算。
　　④应用假设开发法，要合理确定扣除项。
　　⑤应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。
　　⑥还应考虑预期风险（主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析）并分析市场变现能力。
　　进行估价分析还需考虑的因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率（资本化率）等。
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