2. 建筑工程
  3. 甲公司位于M市的一座商业楼，建筑面积为6000m2，于2009年6月1日开工，2

甲公司位于M市的一座商业楼，建筑面积为6000m2，于2009年6月1日开工，2

题库2022-08-02  29
问题 甲公司位于M市的一座商业楼，建筑面积为6000m2，于2009年6月1日开工，2010年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，其经济寿命等于自然寿命为60年。甲公司于2012年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2012年3月1日起至2052年2月28日止。合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。在2013年3月1日，甲公司因业务发展急需一笔资金，拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估该楼的抵押价值。采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　　）。A.收益年限应按估价时点的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2013年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.估价机构应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
选项 A.收益年限应按估价时点的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2013年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.估价机构应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
答案 C
解析 C项，净收益＝有效毛收入－运营费用。其中，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。即净收益中不应扣除建筑物折旧额。
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