2. 建筑工程
  3. 佳华公司位于A市商业中心的房地产项目——佳华大厦，其设计用途为商业，结构等级为钢

佳华公司位于A市商业中心的房地产项目——佳华大厦，其设计用途为商业，结构等级为钢

最全题库2022-08-02  40
问题 佳华公司位于A市商业中心的房地产项目——佳华大厦，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1800m2，共32层。现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，甲公司由于业务扩展欲租赁位于该商厦一、二层的一处房屋，经过协商佳华公司同意将该处房屋租给甲公司10年，现委托乙评估机构对其进行评估。乙评估机构经调查了解到该房屋的所有装修费用由甲公司独立承担，该地区房地产交易活跃，且佳华大厦位于A市非常繁华的商业中心。　　请问：1.该房屋估价的主要技术路线是什么？2.乙评估机构应该搜集哪些估价资料？
选项
答案
解析 1.商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型两类。不同经营方式的商业房地产估价的技术路线不同，出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。本案例中，该房屋属于出租型商业房地产，对其进行估价可以采用收益法和比较法。估价的主要技术路线具体如下：
　　（1）收益法
　　①计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点。
　　②计算该房地产在租赁期后的净收益，并折现至估价时点。
　　③把以上两部分的未来净收益折现值相加，得出委估房地产的现时价值。
　　（2）比较法
　　由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁，所以可用比较法来估算。
　　①假设委估房地产无租赁协议约束，用比较法评估出该房地产完全权利下的价值。
　　②假设委估房地产无租赁协议约束，用比较法评估出该房地产在估价时点，为某一时间期间内的租赁收益，并把该期间内的净收益折现至估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值。
　　③根据租赁协议，计算房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点，即为租赁期内已确定的净收益值。
　　④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值，再加上租赁期内已确定的净收益现值，即为委估房地产的现时价值。
2.根据上一题分析，该房屋进行估价主要采用收益法和比较法。
　　采用收益法进行测算时在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此应充分了解估价对象租赁合同的具体内容和该类房地产的市场行情。
　　可比实例的选择和修正系数的确定是比较法估价商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及可比实例的现场查勘显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。
　　综上所述，本案例乙评估机构进行估价，应搜集估价对象的相关资料，具体包括：
　　（1）去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料。
　　（2）对估价对象的租赁协议充分理解。
　　（3）熟悉租金的价格内涵。
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