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××在建工程房地产抵押价值评估报告 封面及目录（略） 致委托方函（略） 注

admin2022-08-02  22
问题 ××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告　　一、委托方（略）　　二、估价方（略）　　三、估价对象　　1．区位状况（略）　　2．实物状况（略）　　3．权益状况（略）　　四、估价目的　　为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。　　五、估价时点　　2013年4月18日。　　六、价值定义　　本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。　　七、估价依据（略）　　八、估价方法　　估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。　　九、估价结果　　经测算，估价对象在估价时点2013年4月18日的客观价值为人民币4732.31万元。大写人民币肆仟柒佰叁拾贰万叁仟壹佰元整。　　十、估价人员（略）　　十一、估价报告应用的有效期（略）　　十二、估价作业日期　　2013年4月16日至2013年4月22日。估价技术报告　　一、估价对象实物状况描述与分析（略）　　二、估价对象权益状况描述与分析（略）　　三、估价对象区位状况描述与分析（略）　　四、最高最佳使用分析（略）　　五、估价方法选用分析　　估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：　　1．根据《房地产估价规范》规定，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。　　2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。　　3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。　　六、估价测算过程　　（一）假设开发法分析测算过程　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。　　1．采用的公式　　估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－投资利息－销售税费。　　2．估价对象开发完成后房地产价值的测算　　运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。　　比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。　　（1）采用的公式　　估价对象比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正×交易日期修正×房地产状况调整。（2）所选可比实例（见表1）（3）交易情况修正　　可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。　　（4）交易日期调整　　近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。　　（5）房地产状况调整　　因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。　　①区域因素调整　　根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。　　②个别因素调整　　根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。（6）比较修正计算从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果：　　（3106＋3076＋3063）/3＝3082（元/m2）。　　（7）预计开发完成后的总价值　　估价对象规划总建筑面积为49799.80m2，其中地下建筑面积9979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为：3082×39820.80＝12272.77（万元）。　　3．继建开发成本的测算　　估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为25578.00m2（含地下建筑面积4998.00m2），第21、22、23栋总建筑面积24221.80m2（含地下建筑面积4981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21至23栋正在进行桩基础灌注工程。　　（1）续建建筑安装工程费　　根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二零一三年一季度造价指数的通知》（××建价字[2013]12号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率增加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本为：25578.00×（900.00＋30.00＋10.00＋50.00）＋24221.80×（900.00＋80.00＋30.00＋10.00＋50.00）＝5123.95（万元）。　　（2）室外道路管网及绿化等工程费　　根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：　　30.00×23667.00元＝71.00（万元）　　（3）估价对象的续建成本合计　　5123.95＋71.00＝5194.95（万元）　　4．管理费用　　主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，5194.95×3%＝155.85（万元）。　　5．销售税费　　包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的10%，12272.77×10%＝1227.28（万元）。　　6．开发利润　　××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为5194.95万元，开发利润为：　　5194.95万元×15%＝779.24（万元）　　7．投资者购买待开发房地产应负担的税费　　主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。　　8．运用假设开发法的测算结果　　假设开发法的测算结果为：　　（12272.77－5194.95－155.85－1227.28－779.24）/（1＋4.1%）＝4721.85（万元）　　（二）成本法分析测算过程　　成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。　　采用的公式为：　　估价对象价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润　　1．土地取得成本　　运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。　　土地取得成本单价为：1717.18元/m2（计算过程略），估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：　　1717.18×23667.00＝4064.05（万元）　　2．开发成本　　（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）。　　（2）基础设施配套费　　基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计为318.57万元。　　（3）建筑安装工程费　　估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元。　　则估价对象开发成本为：39.82＋318.57＋196.62＝555.01（万元）。　　3．管理费用　　管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。　　开发成本为：555.01×3%＝16.65（万元）。　　4．投资利息　　按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。　　投资利息为：555.01×[（1＋5.76%）1.5/2－1]＝23.81（万元）。　　5．销售税费　　估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。　　6．开发利润　　经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。　　开发利润率为：555.01×15%＝83.25（万元）。　　7．运用成本法的估价结果　　4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77（万元）　　七、估价结果确定　　运用假设开发法测算的价格为4721.85万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4721.85×50%＋4742.77×50%＝4732.31（万元）。则估价对象房地产价值为人民币4732.31万元，大写人民币肆仟柒佰叁拾贰万叁仟壹佰元整。
选项
答案
解析 上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
　　（1）结果报告中缺估价原则、变现能力分析和风险提示三项内容。
　　理由：房地产抵押价值估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?实地查勘期；?估价作业日期；?估价报告使用期限；?变现能力分析；?风险提示。
　　（2）结果报告中缺少估价方法定义。
　　理由：估价报告中的估价方法，应说明本次估价所采用的估价方法名称以及这些估价方法的定义。所采用估价方法的定义应准确、简明。
　　（3）估价结果缺少单价。
　　理由：估价报告中估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，且总价应注明大写金额。若最终评估价值的币种为外币，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。
　　（4）结果报告中，估价报告应用的有效期和估价作业日期顺序颠倒。
　　理由：估价结果报告中的内容一般依次为：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；?注册房地产估价师；?实地查勘期；?估价作业日期；?估价报告使用期限等。估价报告有效期应放在估价作业日期之后。
　　（5）技术报告中缺少市场背景分析。
　　理由：技术报告的内容应包括：①估价对象区位状况描述与分析；②估价对象实物状况描述与分析；③估价对象权益状况描述与分析；④市场背景描述与分析；⑤估价对象最高最佳利用分析；⑥估价方法适用性分析；⑦估价测算过程；⑧估价结果确定。
　　（6）技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。
　　理由：假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：宗地价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售税费－投资者购买待开发房地产所应负担的税费（采用现金流量折现法测算）。
　　（7）比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。
　　（8）可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。
　　理由：采用比较法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。对可比实例与估价对象不同的因素应根据所掌握的资料进行修正。
　　（9）开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入（或估价对象地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样）。
　　理由：开发完成后总价价值＝单价×建筑物总面积。本次评估中，开发完成后总价计算，地下室面积若对外销售计入总价计算，应用总建筑面积49799.80m2乘以单价。若地下不对外销售不计入总价，应说明可比实例的地下室面积是否相同。本技术报告中，直接将可销售建筑面积与单价的乘积作为总价不妥。
　　（10）续建工程中的建安工程费为900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明。
　　理由：建安工程费包括结构工程和室内外装修工程，如基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用应根据评估对象项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。本次评估，续建工程中建安工程费900元/m2应说明是否扣除了完工部分桩基、基础的价值。
　　（11）假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。
　　理由：假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象宗地土地价格的一种方法。即运用假设开发法测算房地产价值应扣除专业费和开发过程中的税费。
　　（12）假设开发法中未扣减利息。
　　理由：假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象宗地土地价格的一种方法。即运用假设开发法测算房地产价值应扣减利息。
　　（13）假设开发法中利润率选取错误，不应选取××置业公司的利润率。
　　理由：假设开发法中利润率应参考所在区域同类房地产平均开发利润率，选行业的平均（客观）利润率。
　　（14）假设开发法中开发利润计算错误，未计算土地部分利润。
　　理由：开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，应包括土地的开发利润和建筑物的开发利润。本次评估只计算了建筑物的开发利润，未计算土地部分开发利润。
　　（15）成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对，应按总建筑面积49799.80m2计算，不应按39820.8m2计算。
　　理由：成本法基础设施配套费应按总建筑面积计算，本次评估应按总面积49799.80m2计算，费用应为49799.80×80＝398.4（万元）。
　　（16）成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。
　　理由：管理费用的计算基数为开发成本，成本法中的开发成本计算应包括土地取得成本、勘查设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费等。即管理费用的计算基数应包含土地取得成本。
　　（17）成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。
　　理由：投资利息的计费基数应为土地取得成本、勘查设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费和管理费用的和，即投资利息的计算基数应包含土地取得成本。
　　（18）成本法中开发成本投资利息计算周期不应取整个项目开发周期1.5年。
　　（19）成本法中未考虑（应计算）销售税费。
　　理由：采用成本法进行计算时，计算的项目一般有：开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等，无论销售对象是否进入销售状态，在计算成本时，都应考虑销售税费。
　　（20）成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本。
　　理由：开发利润的计算基数主要有四种：①计算基数＝土地成本＋建设成本；②计算基数＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用；③计算基数＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息；④计算基数＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝开发完成后的房地产价值（售价）。即开发利润的计算基数应包含土地取得成本。
　　（21）估价结果的确定理由不充分。
　　理由：估价结果确定要说明本次估价的最终结果是多少，并且它是如何确定的。因为在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。本技术估价报告，两种计算方法的权重取值各50%理由不清。
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