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指出并改正下列房地产估价文书的错误 估价对象现状为一空置厂房,土地面积4000
指出并改正下列房地产估价文书的错误 估价对象现状为一空置厂房,土地面积4000
资格题库
2022-08-02
38
问题
指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房,土地面积4000㎡,总建筑面积6000㎡,分析其所在区位特点和周边环境,适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续、补交了土地价款,土地使用期限自2017年10月1日起50年,总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下:1.预计估价对象装修改造的工期为1年,装修后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的87%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。 2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元,假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选):一、估算净收益。净收益=3000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=1032.75(万元)二、测算报酬率Y。采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] 采用试算法推算报酬率(具体计算过程略),计算得到报酬率为8.5%。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50] /(1+12%)=11944.37/(1+12%)=10664.61万元四、装修改造费用总额。装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元五、销售费用与销售税费。销售费用与销售税费=11944.37×7%/(1+12%)=746.52万元六、购买现厂房的税费。设估价对象的市场价格总价为V,则:购买现厂房的税费总额=V×3%七、计算估价对象在价值时点的市场价格。估价对象的市场价格总价V=10664.61-746.52-576.02-0.03VV=9069.97万元单价=2650.50/6000=15116.62元/㎡
选项
答案
解析
1.净收益测算错误,应采用估价对象的可出租面积比例为87%
净收益=3000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=1057.05万元
2.装修改造后的办公楼价值测算错误,收益年限应为49年
装修改造后的办公楼价值=1057.05/8.5%×[1-1/(1+8.5%)49] /(1+12%)=10899.57万元
3.装修改造费用的计算错误,折现率应为12%。
装修改造费用:1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95万元
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