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建筑工程
(一) 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼
(一) 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼
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2022-08-02
18
问题
(一) 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层,地下1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元(m2·天);地上 1~4 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2·天);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2已售出,该项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。据调查,该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/(m2·天),地上1~4 层的客观租金水平为3.0/元(m2·天),则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是( )。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则,租约期内取租约租金,租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则,租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金,租约期外取客观租金
选项
A.租约期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则,租约期内取租约租金,租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则,租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
D.租约期内取租约租金,租约期外取客观租金
答案
D
解析
采用收益法估价关键是求取租金收益,租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益,租期结束后,应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益,并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。本案例中,采用收益法测算抵押价值,其租约期内取租约租金,租约期外取客观租金。
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