2. 建筑工程
  3. 甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不

甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不

免费题库2022-08-02  18
问题 甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。规划调整该开发项目造成的损失不包括（　　）。A.投资利息损失B.土地价值减损C.前期工程费损失D.酒店品质受损造成经营收益损失
选项 A.投资利息损失
B.土地价值减损
C.前期工程费损失
D.酒店品质受损造成经营收益损失
答案 B
解析 涉及开发商的规划变更包括：①被动变更，政府降低建筑容积率、建筑密度、建筑限高等；②主动变更，开发商或政府提高容积率、建筑密度，减少绿地率等；③欺诈变更，期房或分期建设的住宅项目，建成后容积率、小区环境、教育医疗等配套设施与售楼宣传不符。其中，被动变更包括：尚未开发的出让土地使用权的变更和已进入开发阶段的在建工程。已进入开发阶段的在建工程应计算的损失和收益包括：a．土地价值差额；b．前期工程费（勘察、设计、监理、招标等）损失；c．工程开发损失；d．投资利息损失；e．投资利润损失；f．楼盘品质提高或降低量化值；g．同一开发商相邻关联楼盘间接损失。本案例属于已进入开发阶段的在建工程的被动变更，规划调整没有造成到土地价值减损，因此，规划调整该开发项目造成的损失不包括土地价值减损。
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